(TVPLO) – Sáng ngày 17/04/2026, tại ĐBSCL: Số 1, đường Đoàn Thị Điểm, phường Dương Đông, TP. Phú Quốc, An Giang; Hà Nội: Bt01 – Galaxy 4 – KĐT Galaxy – phường Hà Đông, Thành phố Hà Nội và đầu cầu phía Nam tại số 414, đường Huỳnh Tấn Phát, phường Tân Thuận, Thành phố Hồ Chí Minh. Tại Đồng Nai (Tổ 1, Khu Văn Hải, Thị trấn Long Thành (cũ); Phòng giao dịch số 65, đường Nguyễn Thị Thập, phường Tân Hưng, TP.HCM – Viện Nghiên cứu Thị trường – Truyền thông Quốc tế (IMRIC) phối hợp Viện Nghiên cứu Chính sách pháp luật&Kinh tế hội nhập (IRLIE) giao Trung tâm tư vấn pháp luật Toàn Tâm (TTLCC) đã tổ chức buổi tham vấn pháp luật miễn phí dành cho các doanh nghiệp thành viên Câu lạc bộ Doanh nhân IMRIC – IRLIE (Viện IMRIC) và Câu lạc bộ Báo chí Truyền thông&Chính sách pháp luật (Viện IRLIE…
Tại buổi tuyên truyền, phổ biến giáo dục pháp luật miễn phí lần này, các luật gia, luật sư và tư vấn viên pháp luật của Trung tâm tư vấn pháp luật Toàn Tâm trực tiếp tuyên truyền về 02 tình huống pháp lý cụ thể như sau:
Thứ nhất: Một thửa đất, có được cấp nhiều sổ đỏ?
Trường hợp nào một mảnh đất sẽ được cấp nhiều sổ đỏ? (Hình từ Internet)
Trong bối cảnh Luật Đất đai 2024 chính thức có hiệu lực, nhiều quy định mới liên quan đến việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (sổ đỏ) đang thu hút sự quan tâm đặc biệt của người dân.
Căn cứ theo khoản 1 Điều 135 của Luật Đất đai 2024, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất được cấp theo từng thửa đất cho người có quyền sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất khi có nhu cầu và đủ điều kiện theo quy định.
Về nguyên tắc cơ bản, mỗi thửa đất tương ứng với một Giấy chứng nhận. Nhà nước không cấp trùng lặp nhiều sổ cho cùng một chủ thể đối với cùng một thửa đất, nhằm đảm bảo tính minh bạch, thống nhất trong quản lý và phòng ngừa tranh chấp.
Pháp luật cũng ghi nhận thực tế phổ biến trong đời sống là một thửa đất có thể thuộc quyền sử dụng hoặc quyền sở hữu chung của nhiều người. Đó có thể là tài sản chung của vợ chồng, tài sản thừa kế của nhiều người con, hoặc tài sản chung do nhiều cá nhân cùng góp vốn nhận chuyển nhượng. Trong những trường hợp này, căn cứ vào khoản 2 Điều 135 quy định rõ, nếu thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung tài sản gắn liền với đất thì cấp cho mỗi người một Giấy chứng nhận riêng.
Trong đó trường hợp duy nhất một mảnh đất được cấp nhiều sổ đỏ. Cùng với đó, cần hiểu đúng bản chất, không phải một thửa đất bị “nhân bản” sổ đỏ một cách tùy tiện, mà mỗi Giấy chứng nhận được cấp cho từng đồng chủ sử dụng, trên cơ sở xác lập quyền chung hợp pháp.
Mỗi sổ đều ghi nhận đầy đủ thông tin về người được cấp và thể hiện rõ tình trạng “cùng sử dụng đất, cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất với người khác”. Như vậy, tính thống nhất của thửa đất vẫn được đảm bảo, đồng thời quyền lợi của từng đồng sở hữu cũng được bảo vệ minh bạch.
Nếu những người có chung quyền sử dụng đất hoặc chung quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất có yêu cầu, họ có thể đề nghị cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện. Lúc này, trên sổ sẽ ghi thông tin của người đại diện, kèm theo dòng xác nhận tư cách đại diện cho những người cùng sử dụng đất hoặc cùng sở hữu tài sản. Thông tin đầy đủ về các đồng chủ sử dụng vẫn được thể hiện qua mã QR trên Giấy chứng nhận, bảo đảm tính công khai và khả năng tra cứu.
Điển hình, với tài sản chung của vợ chồng, Giấy chứng nhận phải ghi cả họ tên vợ và chồng, trừ khi hai bên có thỏa thuận chỉ ghi tên một người làm đại diện. Trong trường hợp trước đây sổ đỏ chỉ ghi tên một bên nhưng thực tế là tài sản chung vợ chồng, hai bên có thể yêu cầu cấp đổi sang Giấy chứng nhận mới ghi đầy đủ tên của cả hai, nhằm tránh rủi ro pháp lý về sau.
Pháp luật quy định cấp một Giấy chứng nhận ghi đầy đủ tên các thành viên có chung quyền sử dụng và trao cho người đại diện. Việc xác định ai là thành viên có chung quyền sử dụng đất do các thành viên tự thỏa thuận và tự chịu trách nhiệm trước pháp luật. Trường hợp các thành viên có nhu cầu khác, họ vẫn có thể đề nghị cấp theo hình thức phù hợp với thỏa thuận nội bộ, miễn bảo đảm đúng quy định.
Qua tham chiếu Luật Đất đai 2024 là không giới hạn số lượng. Chỉ cần những người đó có chung quyền sử dụng đất hoặc chung quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất một cách hợp pháp, họ đều có thể được ghi nhận trên Giấy chứng nhận. Điều này, phản ánh thực tế đa dạng của các quan hệ dân sự, đặc biệt trong bối cảnh gia đình nhiều thế hệ hoặc các nhóm đầu tư chung bất động sản.
Cách ghi tên nhiều người trên Giấy chứng nhận cũng được hướng dẫn được căn cứ theo khoản 5 Điều 32 Thông tư 10/2024/TT-BTNMT. Nếu cấp cho từng thành viên, trên mỗi Giấy chứng nhận sẽ ghi đầy đủ thông tin của người được cấp, sau đó bổ sung nội dung thể hiện việc cùng sử dụng đất hoặc cùng sở hữu tài sản với người khác.
Nếu cấp một Giấy chứng nhận cho người đại diện, nội dung trên sổ sẽ nêu rõ tư cách đại diện và phạm vi đại diện. Mã QR trên sổ là công cụ quan trọng giúp thể hiện toàn bộ thông tin liên quan đến các đồng chủ sử dụng, góp phần hiện đại hóa công tác quản lý đất đai.
Theo quy định mới của Luật Đất đai 2024 vừa bảo đảm nguyên tắc một thửa đất một Giấy chứng nhận, vừa linh hoạt trong trường hợp có nhiều người cùng quyền. Việc cho phép cấp nhiều sổ đỏ cho cùng một thửa đất chỉ diễn ra khi có nhiều người đồng quyền và mỗi người được cấp một Giấy chứng nhận riêng. Đây không phải là kẽ hở pháp lý, mà là cơ chế bảo vệ quyền lợi cá nhân trong tài sản chung.
Sự minh bạch trong quy định mới không chỉ giúp hạn chế tranh chấp, mà còn tăng cường niềm tin vào hệ thống quản lý đất đai. Trong bối cảnh thị trường bất động sản ngày càng sôi động, việc nắm vững quy định về cấp Giấy chứng nhận là yếu tố then chốt để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mỗi cá nhân, hộ gia đình và tổ chức. Luật đã rõ ràng, vấn đề còn lại là người dân cần chủ động tìm hiểu và thực hiện đúng để tránh những hệ lụy pháp lý không đáng có.
Thứ hai: Có được tự ý chuyển nhượng tài sản cầm cố không chính chủ có bị truy cứu trách nhiệm hình sự không?
Thành viên CLB DN IMRIC – IRLIE nêu câu hỏi: Pháp luật quy định như thế nào về tài sản cầm cố không chính chủ và hành vi này có bị xử phạt hay bị truy cứu trách nhiệm hình sự không?
Tại Điều 309 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về cầm cố tài sản có nêu rõ, cầm cố tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên cầm cố) giao tài sản thuộc quyền sở hữu của mình cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận cầm cố) để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ.
Theo quy định này, tài sản mang đi cầm cố phải thuộc quyền sở hữu của người cầm cố. Nếu tài sản đó thuộc sở hữu chung của nhiều người thì việc cầm cố phải có sự đồng ý của tất cả các đồng chủ sở hữu. Bên cạnh đó, tài sản không chính chủ là tài sản không thuộc sở hữu hợp pháp của một người hoặc một tổ chức, tài sản này có thể được sở hữu bởi một người khác, hoặc không có chủ sở hữu. Do đó, cầm cố tài sản không chính chủ là việc bên cầm cố giao tài sản không phải thuộc quyền sở hữu của mình cho bên nhận cầm cố để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ.
Tại Điều 138 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về đại diện theo ủy quyền nêu rõ, cá nhân, pháp nhân có thể ủy quyền cho cá nhân, pháp nhân khác xác lập, thực hiện giao dịch dân sự. Các thành viên hộ gia đình, tổ hợp tác, tổ chức khác không có tư cách pháp nhân có thể thỏa thuận cử cá nhân, pháp nhân khác đại diện theo ủy quyền xác lập, thực hiện giao dịch dân sự liên quan đến tài sản chung của các thành viên hộ gia đình, tổ hợp tác, tổ chức khác không có tư cách pháp nhân.
Người từ đủ mười lăm tuổi đến chưa đủ mười tám tuổi có thể là người đại diện theo ủy quyền, trừ trường hợp pháp luật quy định giao dịch dân sự phải do người từ đủ mười tám tuổi trở lên xác lập, thực hiện. Vìvậy, theo quy định thì tổ chức, cá nhân có thể ủy quyền cho tổ chức cá nhân khác thực hiện giao dịch dân sự mà việc cầm cố tài sản chính là một giao dịch dân sự. Cá nhân tổ chức có thề ủy quyền cho tổ chức cá nhân khác cầm cố tài sản giúp mình. Trong trường hợp này, bên cầm cố tài sản sẽ đại diện cho chủ sở hữu hợp pháp của tài sản giao tài sản cho bên nhận cầm cố.
Căn cứ vào khoản 2 Điều 18 Nghị định 282/2025/NĐ-CP quy định về vi phạm quy định về gây thiệt hại đến tài sản của tổ chức, cá nhân khác thì có thể bị xử phạt tiền từ 3.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng đối với một trong những hành vi: Hủy hoại hoặc cố ý làm hư hỏng tài sản của cá nhân, tổ chức khác hoặc tài sản đồng sở hữu của bản thân với cá nhân, tổ chức khác nhưng chưa đến mức truy cứu trách nhiệm hình sự, trừ trường hợp quy định tại điểm a khoản 3 Điều 26, điểm b khoản 1 Điều 44, điểm b khoản 2 Điều 46 Nghị định này; Dùng thủ đoạn hoặc tạo ra hoàn cảnh để buộc người khác đưa tiền, tài sản trái quy định của pháp luật; Lừa đảo chiếm đoạt tài sản nhưng chưa đến mức truy cứu trách nhiệm hình sự hoặc gian lận, lừa đảo trong việc môi giới, hướng dẫn giới thiệu dịch vụ mua, bán nhà, đất hoặc các tài sản khác; Mua, bán, cất giữ hoặc sử dụng tài sản của người khác mà biết rõ tài sản đó do vi phạm pháp luật mà có; Chiếm giữ trái phép tài sản của người khác nhưng chưa đến mức truy cứu trách nhiệm hình sự hoặc sử dụng, mua, bán, thế chấp, cầm cố trái phép tài sản của người khác; Cưỡng đoạt tài sản nhưng không bị truy cứu trách nhiệm hình sự.
Tại Điều 174 hoặc tội “Lạm dụng tín nhiệm chiếm đoạt tài sản” theo Điều 175 Bộ luật Hình sự 2015 sửa đổi, bổ sung 2017:
Đối với tội “Lừa đảo chiếm đoạt tài sản”
Người nào bằng thủ đoạn gian dối chiếm đoạt tài sản của người khác trị giá từ 2.000.000 đồng đến dưới 50.000.000 đồng hoặc dưới 2.000.000 đồng nhưng thuộc một trong các trường hợp sau đây, thì bị phạt cải tạo không giam giữ đến 03 năm hoặc phạt tù từ 06 tháng đến 03 năm: Đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi chiếm đoạt tài sản mà còn vi phạm; Đã bị kết án về tội này hoặc về một trong các tội quy định tại các Điều 168, 169, 170, 171, 172, 173, 175 và 290 của Bộ luật này, chưa được xóa án tích mà còn vi phạm; Gây ảnh hưởng xấu đến an ninh, trật tự, an toàn xã hội; Tài sản là phương tiện kiếm sống chính của người bị hại và gia đình họ; tài sản là kỷ vật, di vật, đồ thờ cúng có giá trị đặc biệt về mặt tinh thần đối với người bị hại.
Khung hình phạt về tội “Lừa đảo chiếm đoạt tài sản” theo Điều 174 Bộ luật Hình sự cũng được quy định như sau: Phạt từ cải tạo không giam giữ đến 03 năm hoặc phạt tù từ 06 tháng đến tù chung thân đối với trường hợp chiếm đoạt tài sản trị giá từ 2.000.000 đồng đến dưới 50.000.000 đồng; Phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng, cấm đảm nhiệm chức vụ, cấm hành nghề hoặc làm công việc nhất định từ 01 năm đến 05 năm hoặc tịch thu một phần hoặc toàn bộ tài sản.
Đối với tội “Lạm dụng tín nhiệm chiếm đoạt tài sản”
Căn cứ vào khoản 1, Điều 175 Bộ luật Hình sự 2015 sửa đổi, bổ sung năm 2017 quy định, người nào thực hiện một trong những hành vi sau đây chiếm đoạt tài sản của người khác trị giá từ 4.000.000 đồng đến dưới 50.000.000 đồng hoặc dưới 4.000.000 đồng nhưng đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi chiếm đoạt hoặc đã bị kết án về tội này hoặc về một trong các tội quy định ở các Điều 168, 169, 170, 171, 172, 173, 174 và 290 của Bộ luật này, chưa được xóa án tích mà còn vi phạm hoặc tài sản là phương tiện kiếm sống chính của người bị hại hoặc tài sản có giá trị đặc biệt về mặt tinh thần đối với người bị hại, thì bị phạt cải tạo không giam giữ đến 03 năm hoặc phạt tù từ 06 tháng đến 03 năm: Vay, mượn, thuê tài sản của người khác hoặc nhận được tài sản của người khác bằng các hình thức hợp đồng rồi dùng thủ đoạn gian dối chiếm đoạt tài sản đó hoặc đến thời hạn trả lại tài sản mặc dù có điều kiện, khả năng nhưng cố tình không trả; Vay, mượn, thuê tài sản của người khác hoặc nhận được tài sản của người khác bằng các hình thức hợp đồng và đã sử dụng tài sản đó vào mục đích bất hợp pháp dẫn đến không có khả năng trả lại tài sản.
Khung hình phạt của tội này được quy định như sau: Phạt cải tạo không giam giữ đến 03 năm hoặc phạt tù từ 06 tháng đến 03 năm nếu tài sản có giá trị từ 4.000.000 đồng đến dưới 50.000.000 đồng; Phạt tù từ 02 đến 07 năm nếu tài sản có giá trị từ 50.000.000 đến dưới 200.000.000 đồng hoặc hành vi gây hậu quả nghiêm trọng; Phạt tù từ 12 đến 20 năm hoặc chung thân nếu tài sản có giá trị từ 500.000.000 đồng trở lên.
Có thể thấy, trong quá trình hoạt động của Viện Nghiên cứu Thị trường – Truyền thông Quốc tế (IMRIC) thường xuyên phối hợp Viện Nghiên cứu Chính sách pháp luật&Kinh tế hội nhập (IRLIE) luôn xem công tác trợ giúp pháp lý góp phần giúp người dân giảm nghèo về pháp luật, do đó, Luật Trợ giúp pháp lý được Quốc hội thông qua năm 2006 và Luật Trợ giúp pháp lý được Quốc hội thông qua năm 2017 đều xác định người nghèo là nhóm đối tượng ưu tiên đầu tiên trong các nhóm đối tượng được trợ giúp pháp lý…
Đồng thời, truyền tải nội dung trên các trang tin điện tử, mạng xã hội, tạp chí in như: www.huongnghiepthitruong.vn (Viện IMRIC); www.chinhsachphapluat.vn (Viện IRLIE); www.tuvanphapluatvietnam.vn (Trung tâm TVPLMS); www.thamvanphapluat.vn (Trung tâm TTLCC); www.nghiencuupldautu.vn (Hiệp hội Nghiên cứu, Tư vấn về Chính sách, pháp luật cho hoạt động đầu tư tại Việt Nam “AVRCIPL”); www.bestlife.net.vn; www.vanhoacongdong.vn (Hiệp hội Phát triển Văn hoá cộng đồng Việt Nam)…Đặc biệt, www.vietbao.vn.
Qua đó, các hoạt động của Trung tâm tư vấn pháp luật Toàn Tâm về công tác trợ giúp pháp lý cho người nghèo, người yếu thế được triển khai đồng bộ, thống nhất trên toàn quốc và được thực hiện thường xuyên, trong đó chú trọng các hoạt động hỗ trợ trực tiếp cho người nghèo, người yếu thế như: thực hiện vụ việc trợ giúp pháp lý; truyền thông về trợ giúp pháp lý ở cơ sở; nâng cao năng lực đội ngũ người thực hiện trợ giúp pháp lý, đội ngũ người tham gia trợ giúp pháp lý…
Cùng với đó, các hoạt động trợ giúp pháp lý được Viện IMRIC; Viện IRLIE; Trung tâm tư vấn pháp luật Toàn Tâm tuyên truyền về các vụ việc trợ giúp pháp lý, với mong muốn ngày càng được nâng cao, nhiều vụ việc thành công, hiệu quả như người được trợ giúp pháp lý được tuyên không có tội hoặc được tuyên mức án nhẹ hơn hoặc chuyển tội danh hay thay đổi khung hình phạt thấp hơn so với mức đề nghị trong cáo trạng của Viện kiểm sát nhân dân…Đặc biệt, trongsuốt thời gian qua trợ giúp pháp lý đã thể hiện rất tốt vai trò của mình trong việc đảm bảo việc xét xử vụ việc khách quan, đúng người, đúng tội, tránh được oan sai cho người dân cũng như đã thực hiện thành công chủ trương, chính sách của Đảng và Nhà nước dành cho người nghèo, các đối tượng yếu thế trong xã hội. Trợ giúp pháp lý đã giúp người dân sử dụng pháp luật khi có tranh chấp, vướng mắc, giúp người dân “giảm nghèo về pháp luật”, đảm bảo trật tự an toàn xã hội, người dân yên tâm lao động để giảm nghèo về kinh tế…
Trên đây là hai trường hợp điển hình, xin trích dẫn để quý doanh nhân tham khảo lan toả trong cộng đồng về công tác tuyên truyền, phổ biến giáo dục pháp luật của Trung tâm tư vấn pháp luật Toàn Tâm để quý doanh nghiệp hoạt động kinh doanh hiệu quả, luôn luôn thượng tôn pháp luật.
Viện trưởng Viện IMRIC, Luật gia Hồ Minh Sơn – Giám đốc Trung tâm tư vấn pháp luật Toàn Tâm
