(TVPLO) – Trong quá trình hoạt động, ngoài công tác chuyên môn, Viện Nghiên cứu Chính sách pháp luật và Kinh tế hội nhập (IRLIE) phối hợp Viện Nghiên cứu Thị trường – Truyền thông Quốc tế (IMRIC); Tạp chí Doanh nghiệp và Trang trại Việt Nam luôn xác định công tác phổ biến, giáo dục pháp luật là một trong những nhiệm vụ trọng tâm cần tập thực hiện, nhằm tăng cường sự lãnh đạo của Đảng trong công tác phổ biến, giáo dục phát luật, phát huy vai trò, hiệu quả quản lý nhà nước, quản lý xã hội bằng pháp luật. Qua đó, công tác phổ biến, giáo dục pháp luật (PBGDPL) ngày càng đi vào chiều sâu, trọng tâm, thống nhất, hiệu quả, đáp ứng yêu cầu nhiệm vụ trong tình hình mới.
Cụ thể, vào sáng ngày 23/07/2025, tại số 414, đường Huỳnh Tấn Phát, phường Tân Thuận, Thành phố Hồ Chí Minh, Viện IMRIC; Viện IRLIE và TC DN&TTVN giao Trung tâm tư vấn pháp luật ToànTâm (TTLCC) tổ chức buổi PBGDPL cho độc giả, các doanh nghiệp thành viên Câu lạc bộ Báo chí Truyền thông&Chính sách pháp luật (Viện IRLIE) và Câu lạc bộ Doanh nhân IMRIC – IRLIE (Viện IMRIC) bằng hình thức trực tuyến và trực tiếp…
Với đội ngũ luật gia, luật sư, các báo cáo viên pháp luật, tuyên truyền viên pháp luật là lực lượng nòng cốt đi đầu, đưa các chủ trương của Đảng, chính sách pháp luật của Nhà nước đến với mọi tầng lớp Nhân dân, nên đội ngũ này thường xuyên được rà soát, củng cố, kiện toàn và hoạt động phát huy hiệu quả. Theo đó, các luật gia, luật sư, các báo cáo viên pháp luật công tác ở nhiều ngành, lĩnh vực khác nhau, có trình độ từ cử nhân trở lên, nhiều người trong số đó là thạc sỹ, tiến sỹ, chuyên gia có kinh nghiệm lâu năm trong lĩnh vực pháp luật; báo cáo viên pháp luật thường xuyên được bồi dưỡng kiến thức pháp luật, kỹ năng phổ biến pháp luật, kỹ năng biên soạn tài liệu, kỹ năng nói chuyện trước công chúng…nhờ đó hoạt động phổ biến, giáo dục pháp luật được thực hiện bài bản, khoa học, hiệu quả hơn.
Đồng thời, việc xây dựng, nhân rộng các mô hình điểm, có hiệu quả về PBGDPL được các cơ quan, đơn vị, địa phương quan tâm nghiên cứu thực hiện, lựa chọn những cách làm hay, sáng tạo, hiệu quả trong công tác PBGDPL để thực hiện nhân rộng thực hiện, tổ chức biên tập và đăng tải chương trình sách nói pháp luật trên các trang mạng xã hội, trang tin điện tử trực thuộc như: www.bestlife.net.vn; www.huongnghiepthitruong.vn; www.chinhsachphapluat.vn; www.thamvanphapluat.vn; www.tuvanphapluatvietnam.vn; www.doanhnghiepnongnghiep.vn; www.nghiencuupldautu.vn; www.phattrienspcongnghe.vn và trên hai đặc san, Tạp chí Doanh nghiệp và Trang trại Việt Nam (in), góp phần tuyên truyền đến với các cơ quan, tổ chức, cá nhân, trong đó có các Trường đặc biệt dành cho những người yếu thế;…
Đặc biệt, việc ứng dụng công nghệ thông tin trong công tác tuyên truyền, phổ biến, giáo dục pháp luật đã được các cơ quan, đơn vị, địa phương quan tâm, tập trung đẩy mạnh thực hiện có hiệu quả, phát huy được vai trò, tầm quan trọng của công nghệ thông tin vào công tác phổ biến, giáo dục pháp luật trong tình hình mới. Cạnh đó, góp phần triển khai nhanh chóng, chính xác, kịp thời các chủ trương, chính sách hỗ trợ của Đảng và pháp luật Nhà nước đến toàn thể Nhân dân và doanh nghiệp.
Xin trích lược hai tình huống được các luật gia, luật sư, các tư vấn viên pháp luật của Trung tâm tư vấn pháp luật Toàn Tâm (TTLCC) trực tiếp thực hiện như sau:
Tình huống 1: Có được cấp sổ đỏ khi mua bán đất bằng ‘giấy tay’
Thành viên Câu lạc bộ Doanh nhân IMRIC – IRLIE băn khoăn: Những ngày gần đây, mạng xã hội và các diễn đàn có nhiều thông tin được rất nhiều người dân quan tâm chia sẻ về việc giao dịch mua bán nhà đất không qua công chứng mà chỉ bằng giấy tay có được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (còn gọi là sổ đỏ) hay không?
Căn cứ theo quy định tại Điều 45 Luật đất đai 2024 thì điều kiện thực hiện việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất (còn được gọi chung là thủ tục chuyển quyền) thì phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, không có tranh chấp, không bị kê biên, cưỡng chế, áp dụng biện pháp khẩn cấp của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và còn trong thời hạn sử dụng đất.
Tại Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015, nếu các bên thỏa mãn điều kiện giao dịch như trên mà chỉ thực hiện với nhau bằng “giấy tay” không qua công chứng, chứng thực được hiểu là vi phạm về hình thức nhưng một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó.
Tại Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015, giao dịch bằng giấy tay không có công chứng, chứng thực là vi phạm về hình thức. Thế nhưng, nếu các bên đã thực hiện ít nhất 2/3 nghĩa vụ trong hợp đồng, như bên mua đã trả phần lớn tiền, bên bán đã giao đất để sử dụng ổn định, thì Tòa án có thể ra quyết định công nhận hiệu lực giao dịch nếu một trong hai bên yêu cầu. Tuy nhiên, để được cấp sổ đỏ, không chỉ cần giao dịch hợp lệ mà còn phải thỏa mãn các điều kiện về đất đai theo quy định của Luật Đất đai 2024.
Với thửa đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất: Nếu người dân đang sử dụng đất ổn định và có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất được lập trước ngày 15/10/1993 (thời điểm Luật Đất đai 1993 có hiệu lực) thì hoàn toàn có thể được cấp sổ đỏ mà không phải nộp tiền sử dụng đất. Những giấy tờ được chấp nhận gồm: giấy tờ do chính quyền các thời kỳ cấp, văn tự mua bán nhà đất có chứng nhận của cơ quan chế độ cũ, giấy phép xây dựng, hợp thức hóa kiến trúc, sổ địa chính, sổ mục kê, giấy tạm giao đất, văn bản phân đất cho cán bộ – công nhân viên… Ngoài ra, các trường hợp có bản sao giấy tờ nhưng bản gốc thất lạc cũng sẽ được xem xét nếu UBND cấp xã xác nhận việc sử dụng đất là ổn định, không tranh chấp.
Với thửa đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất: Đây là trường hợp phức tạp hơn, nhưng không có nghĩa là không thể được cấp sổ đỏ. Người sử dụng đất không có giấy tờ vẫn có thể làm thủ tục cấp sổ đỏ nếu thỏa mãn các điều kiện sau: Đất được sử dụng trước ngày 1/7/2014, được UBND cấp xã xác nhận là không có tranh chấp; đất đã được sử dụng ổn định, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất. Có thể chứng minh đất có nguồn gốc do nhận chuyển nhượng bằng giấy tay, có chữ ký của hai bên trong giao dịch.
Qua đó, với việc sử dụng đất cũng có thể chứng minh qua hóa đơn, giấy tờ nộp thuế, biên lai đóng tiền điện, nước lâu năm hoặc có nhân chứng xác nhận. Với trường hợp này, người dân sẽ cần thực hiện thủ tục đăng ký đất đai lần đầu tại bộ phận văn phòng đăng ký đất đai trực thuộc UBND cấp xã (do thủ tục cấp giấy chứng nhận lần đầu đã được Trung ương phân cấp, phân quyền về cấp xã từ ngày 1/7/2025), đồng thời phối hợp với UBND cấp xã để được xác nhận hiện trạng đất, quá trình sử dụng và tình trạng tranh chấp (nếu có).
Theo Nghị định 101/2024/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2024 thì giao dịch chuyển nhượng đất trước ngày 1/8/2024 dù bằng giấy tay vẫn được xem xét cấp sổ đỏ nếu đất đủ điều kiện và được sử dụng ổn định, không tranh chấp. Nếu người nhận chuyển nhượng chỉ có hợp đồng giấy tay mà không có giấy chứng nhận gốc, vẫn có thể nộp đơn để đăng ký biến động và xin cấp sổ đỏ, khi đó cơ quan chức năng sẽ niêm yết công khai để xác minh quyền sử dụng
Trung tâm tư vấn pháp luật Toàn Tâm (TTLCC) khuyến nghị, việc người dân mua bán – chuyển nhượng nhà đất bằng giấy tay có được cấp sổ đỏ hay không phụ thuộc vào nhiều yếu tố như: thời điểm xác lập giao dịch, thực hiện đầy đủ nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng (bên trả đủ tiền, bên nhận nhà đất thực tế để sử dụng ổn định lâu dài), cơ quan nhà nước xác định không có tranh chấp, có giấy tờ chứng minh nguồn gốc đất, hoàn thành thuế phí với nhà nước…Vì vậy, người dân cần chủ động thu thập những văn bản, giấy tờ mua bán, chuyển nhượng nhà đất mà mình đang lưu giữ để đối chiếu với các trường hợp cụ thể theo quy định của pháp luật đất đai xem có phù hợp thì mới làm thủ tục cấp giấy chứng nhận được…
Tình huống 2: Có thể không thể sang tên sổ đỏ, nếu quá hạn 3 mốc thời gian
Thành viên Câu lạc bộ Doanh nhân IMRIC – IRLIE băn khoăn: Việc sang tên sổ đỏ là thủ tục bắt buộc khi có biến động về đất đai. Nhưng nếu để quá hạn 3 mốc thời gian này thì không thể sang tên sổ đỏ.
Căn cứ theo khoản 2 Điều 133 Luật Đất đai 2024, khi sang tên sổ đỏ, người nhận chuyển nhượng, tặng cho được cơ quan có thẩm quyền xác nhận trên Giấy chứng nhận đã cấp hoặc được cấp mới Giấy chứng nhận. Theo đó, trường hợp cấp mới Giấy chứng nhận, người nhận chuyển nhượng, tặng cho được cấp một sổ mới đứng tên mình, tuy nhiên cần phải trả thêm chi phí làm phôi sổ mới.
Trong trường hợp được cơ quan có thẩm quyền xác nhận trên Giấy chứng nhận đã cấp, trong trường hợp này, toàn bộ thông tin về việc chuyển nhượng, tặng cho sẽ được thể hiện trên trang 3, trang 4 của sổ.
Người nhận chuyển nhượng không cần trả thêm chi phí làm sổ mới mà vẫn có đầy đủ quyền khi giao dịch. Nếu để quá hạn 3 mốc này người dân sẽ không thể sang tên sổ đỏ. Cụ thể:
Mốc thứ nhất: 30 ngày thực hiện đăng ký sang tên sổ đỏ. Các trường hợp đăng ký biến động được quy định tại Điểm a, b, i, k, l, m và q khoản 1 Điều này thì trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày có biến động, người sử dụng đất phải đăng ký biến động tại cơ quan có thẩm quyền.
Trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày có biến động (nghĩa là trong 30 ngày kể từ khi công chứng, chứng thực), người dân bắt buộc cần phải thực hiện đăng ký biến động tại cơ quan đăng ký đất đai có thẩm quyền.
Vì vậy, người dân buộc phải thực hiện sang tên trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày công chứng hoặc chứng thực hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho nhà đất, nếu không sẽ bị xử lý vi phạm hành chính theo quy định.
Mốc thứ hai: 10 ngày khai, nộp thuế thu nhập cá nhân.
Căn cứ khoản 5 Điều 21 Thông tư 92/2015/TT-BTC, thời hạn nộp hồ sơ khai thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng nhà đất như sau: Nếu hợp đồng chuyển nhượng không có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán, thời hạn nộp chậm nhất là ngày thứ 10 kể từ thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực; Nếu hợp đồng chuyển nhượng có thỏa thuận bên mua là người nộp thay bên bán, thời hạn nộp chậm nhất là thời điểm làm thủ tục đăng ký sang tên (nghĩa là nộp ngay lúc làm thủ tục sang tên).
Do đó, trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày công chứng hợp đồng chuyển nhượng, mua bán nhà đất, người dân bắt buộc phải thực hiện thủ tục đăng ký sang tên và nộp hồ sơ khai thuế thu nhập cá nhân trong thời gian 10 ngày kể từ ngày phát sinh nghĩa vụ thuế.
Mốc thứ ba: 30 ngày khai, nộp lệ phí trước bạ.
Tại khoản 2 Điều 10, khoản 8 Điều 18 Nghị định 126/2020/NĐ-CP quy định thời hạn khai, nộp lệ phí trước bạ như sau: Người dân nộp hồ sơ khai lệ phí trước bạ cùng với thời hạn nộp hồ sơ đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản với cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền (bao gồm cả trường hợp thực hiện theo cơ chế một cửa liên thông hoặc nộp trực tiếp tại cơ quan thuế). Thời hạn nộp lệ phí trước bạ chậm nhất là 30 ngày, kể từ ngày ban hành thông báo, trừ trường hợp người nộp thuế được ghi nợ lệ phí trước bạ.
Luật sư Phan Đức Hiếu – PGĐ Trung tâm tư vấn pháp luật Toàn Tâm
