(TVPLO) – Đề xuất bỏ công chứng giao dịch đất đai của dự thảo Luật Đất đai đang nhận được nhiều ý kiến của người dân, nhất là người mua nhà…Tuy nhiên, được kỳ vọng giảm thủ tục pháp lý…
Chúng tôi có dịp trao đổi với TS.LG. Hồ Minh Sơn – Phó Chủ tịch – Tổng Thư ký Hiệp hội Nghiên cứu, Tư vấn về Chính sách, pháp luật cho hoạt động đầu tư tại Việt Nam (AVRCIPL); Viện trưởng Viện Nghiên cứu Thị trường – Truyền thông Quốc tế (IMRIC); Giám đốc Trung tâm tuqw vấn pháp luật Toàn Tâm (TTLCC) về vấn đề này…
Qua tham chiếu dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đang được lấy ý kiến đã không còn quy định bắt buộc công chứng hoặc chứng thực đối với hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp và góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Theo đó, đây mới là đề xuất trong quá trình xây dựng luật. Tuy nhiên, theo quy định hiện hành, người dân khi chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất vẫn phải thực hiện công chứng hoặc chứng thực theo Luật Đất đai năm 2024, Luật gia Hồ Minh Sơn phân tích.
Tại Điều 27 dự thảo Luật Đất đai ban hành ngày 20/7 quy định về điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp và góp vốn bằng quyền sử dụng đất nhưng không còn nội dung yêu cầu hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền này phải được công chứng hoặc chứng thực theo quy định hiện hành. Thay vào đó, dự thảo Luật Đất đai trong đó quy định người sử dụng đất phải có giấy chứng nhận, đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết, quyền sử dụng đất không bị kê biên, đất còn thời hạn sử dụng và không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời, Luật gia Hồ Minh Sơn chia sẻ…
Qua đó, với việc không còn quy định bắt buộc công chứng trong Luật Đất đai cũng không đồng nghĩa mọi giao dịch bất động sản đều được miễn thủ tục này. Những giao dịch có nhà ở, công trình xây dựng hoặc tài sản khác gắn liền với đất vẫn có thể phải công chứng, chứng thực theo Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và các quy định liên quan. Mặc dù vậy, với đề xuất này vẫn được xem là một thay đổi điển hình. Trong bối cảnh dữ liệu dân cư, hộ tịch và đất đai đang từng bước ứng dụng khoa học công nghệ bằng số hóa, kết nối, việc cắt giảm những khâu trung gian không còn cần thiết là hướng cải cách có thể nghiên cứu, Theo Luật gia Sơn nhận định.
Đồng thời, với quyền sử dụng đất, loại tài sản có giá trị lớn và thường xuyên phát sinh tranh chấp, vấn đề không chỉ nằm ở việc giảm được bao nhiêu thủ tục. Điều cần được làm rõ là cơ chế nào sẽ thay thế chức năng kiểm tra, xác thực và phòng ngừa rủi ro mà hoạt động công chứng đang đảm nhiệm. Trong đó, cần nhìn nhận công chứng như một cơ chế bảo đảm an toàn pháp lý cho giao dịch, thay vì chỉ là khâu xác nhận chữ ký hay đóng dấu lên hợp đồng. Phân tích thêm, TS. Hồ Minh Sơn cho rằng: Trong quá trình công chứng, công chứng viên phải kiểm tra giấy tờ về quyền sử dụng đất, nhân thân của các bên, năng lực hành vi dân sự, quyền đại diện và sự tự nguyện khi giao kết hợp đồng. Công chứng viên cũng có trách nhiệm xem xét các thông tin liên quan đến nguồn gốc, tình trạng pháp lý của tài sản và nhận diện những dấu hiệu bất thường trong hồ sơ. Ở vai trò này càng trở nên quan trọng đối với quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ chồng, thuộc quyền sử dụng của nhiều người, được giao dịch thông qua người đại diện hoặc liên quan đến thừa kế. Chỉ cần xác định không đúng người có quyền định đoạt, giao dịch có thể bị tuyên vô hiệu và kéo theo tranh chấp kéo dài.
Cạnh đó, nếu không còn công chứng bắt buộc, dự thảo cần làm rõ chủ thể nào sẽ thực hiện những khâu kiểm tra nói trên.
Câu hỏi được các doanh nghiệp bất động sản và người kinh doanh môi giới và người dân rất quan tâm, cơ quan nào sẽ xác minh người ký hợp đồng có đúng là người có quyền chuyển nhượng hay không? Sựkiểm tra tài sản chung của vợ chồng, quyền đại diện hoặc quyền của những người cùng sử dụng đất sẽ được thực hiện bằng cách nào? Cơ quan nào sẽ có trách nhiệm nhận diện dấu hiệu giả mạo trong hồ sơ và xác thực ý chí tự nguyện của các bên?
Theo TS.LG. Hồ Minh Sơn phân tích, trách nhiệm pháp lý cũng phải được xác định rõ nếu một giao dịch do người không có quyền định đoạt thực hiện hoặc hồ sơ có dấu hiệu giả mạo vẫn được đăng ký…Trong đó có những rủi ro không tự mất đi khi bỏ công chứng. Nếu chưa có một cơ chế đủ khả năng thay thế, rủi ro có thể chỉ được chuyển từ giai đoạn phòng ngừa sang quá trình giải quyết tranh chấp. Khi đó, người nhận chuyển nhượng có thể phải khởi kiện yêu cầu tuyên hợp đồng vô hiệu, đòi lại tiền hoặc đề nghị hủy kết quả đăng ký. Nhất là chi phí và thời gian xử lý hậu quả có thể lớn hơn đáng kể so với phần thủ tục được cắt giảm.
Ở góc độ cải cách thể chế, việc đơn giản hóa thủ tục hành chính là cần thiết. Bên cạnh đó, nếu muốn giảm bớt vai trò bắt buộc của công chứng, trước hết phải bảo đảm các cơ sở dữ liệu có liên quan được xây dựng đầy đủ, chính xác và cập nhật kịp thời. Khi dữ liệu đất đai cần được kết nối với dữ liệu dân cư, hộ tịch, tình trạng hôn nhân và các thông tin về hạn chế giao dịch. Cơ quan đăng ký đất đai phải có khả năng xác thực chủ thể, kiểm tra tình trạng pháp lý của thửa đất, quyền đại diện và quyền định đoạt của các bên ngay trong quá trình tiếp nhận hồ sơ. Ngoài ra, cơ quan đăng ký cũng không thể chỉ kiểm tra hồ sơ theo hình thức. Nếu được giao thêm vai trò kiểm soát giao dịch, cơ quan này phải có đầy đủ thẩm quyền, công cụ nghiệp vụ và trách nhiệm pháp lý tương ứng, Luật gia Hồ Minh Sơn cho hay.
Song song với đó, không phải mọi giao dịch quyền sử dụng đất đều có mức độ rủi ro giống nhau. Trong trường hợp có chủ thể rõ ràng, dữ liệu đã được xác thực đầy đủ, đất không có tranh chấp và không bị hạn chế giao dịch có thể được nghiên cứu theo quy trình đơn giản hơn. Giao dịch liên quan đến tài sản chung của vợ chồng, nhiều người cùng có quyền sử dụng đất, thừa kế, đại diện theo ủy quyền hoặc người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự vẫn cần được kiểm soát chặt chẽ. Từ đây, cơ quan soạn thảo có thể nghiên cứu phân loại giao dịch theo mức độ rủi ro, thay vì áp dụng một cơ chế giống nhau cho mọi trường hợp. Giao dịch đơn giản, dữ liệu minh bạch có thể được tinh gọn thủ tục; giao dịch phức tạp vẫn cần công chứng hoặc một phương thức xác thực pháp lý tương đương, Luật gia Hồ Minh Sơn khuyến nghị.
Nhấn mạnh thêm: “Với việc cắt giảm thủ tục hành chính là yêu cầu cần thiết, tuy nhiên không nên đồng nghĩa với việc giảm mức độ bảo vệ quyền tài sản. Nếu công chứng không còn là điều kiện bắt buộc, cơ chế thay thế phải đủ khả năng kiểm tra, xác thực và phòng ngừa tranh chấp. Ngay khi bảo đảm được điều đó, thì đơn giản hóa thủ tục mới thực sự mang lại thuận lợi cho người dân mà không tạo thêm rủi ro pháp lý”. Cùng với đó, việc đề xuất bỏ quy định bắt buộc công chứng, chứng thực đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất xuất phát từ mục tiêu cải cách thủ tục hành chính, tạo thuận lợi hơn cho người dân khi thực hiện giao dịch. Nếu nhìn từ góc độ bảo vệ người mua thì đây là một thay đổi cần được cân nhắc rất kỹ, bởi nó có thể khiến phần lớn rủi ro pháp lý được chuyển từ cơ quan kiểm soát sang chính người dân, Luật gia Hồ Minh Sơn nhận định thêm.
Có thể thấy, thủ tục công chứng các giao dịch đất đai không chỉ đơn thuần là điều kiện về hình thức giao dịch mà đây chính là một bước phòng ngừa rủi ro, đảm bảo an toàn pháp lý cho các giao dịch. Mặt khác, công chứng viên là người trực tiếp kiểm tra giấy tờ về quyền sử dụng đất, nhân thân của các bên, năng lực hành vi dân sự, quyền đại diện và sự tự nguyện khi giao kết hợp đồng bảo đảm an toàn pháp lý cho giao dịch. Việc có sự kiểm tra và nhận diện hồ sơ trước khi tiến hành công chứng của công chứng viên góp phần không nhỏ trong việc hạn chế các tranh chấp liên quan đến giao dịch về đất đai. Như vậy, nếu bỏ thủ tục công chứng, chứng thực các giao dịch liên quan đến đất đai mà không có các văn bản hướng dẫn cụ thể mà để bên mua bên bán tự giao dịch, không có cơ quan kiểm soát sẽ dẫn đến nhiều hệ lụy, phát sinh nhiều tranh chấp trên thực tế, Luật gia Hồ Minh Sơn chia sẻ thêm.
Cũng theo Luật gia Hồ Minh Sơn, có một số trường hợp giả mạo chủ thể giao dịch, sử dụng giấy tờ giả, định đoạt tài sản chung không có sự đồng ý của đồng sở hữu, giao dịch do người mất/hạn chế khả năng nhận thức xác lập hoặc giao dịch bị lừa dối, cưỡng ép sẽ rất khó bị phát hiện ở giai đoạn đầu khi hai bên mới tiến hành xác lập giao dịch. Khi các bên phát hiện vấn đề, tranh chấp đã xảy ra và buộc các bên phải khởi kiện đến Tòa án để giải quyết theo quy định. Có thể hiểu, bằng việc tham gia vào các giao dịch nhưng đáp ứng các điều kiện luật định rất dễ dẫn đến hợp đồng bị Tòa án xác định hợp đồng vô hiệu, việc giải quyết hậu quả pháp lý có thể rất phức tạp. Bên mua phải hoàn trả quyền sử dụng đất cho bên bán, bên bán phải trả lại tiền cho bên mua. Mặc dù vậy, bên mua là bên phải đối mặt với rủi ro rất lớn khi mất tài sản hoặc mất khả năng thu hồi tiền đã thanh toán.
TS.LG. Hồ Minh Sơn nêu dẫn chứng một số trường hợp thực tế, nếu bỏ công chứng khi giao dịch đất đai. Thì việc gia tăng các tranh chấp liên quan giao dịch và tội phạm lừa đảo. Công chứng không chỉ dừng lại đảm bảo hình thức hợp đồng theo quy định bắt buộc của pháp luật mà còn là bước kiểm tra tính hợp pháp của giao dịch. Bởi, thực tế các luật gia, luật sư, tư vấn viên pháp luật của đơn vị chúng tôi tham gia bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp cho một số trường hợp yếu thế cho thấy, nhiều trường hợp giấy tờ chưa đầy đủ, đất đang tranh chấp hoặc bị hạn chế giao dịch…đã được công chứng viên phát hiện, cảnh báo kịp thời. Nếu bỏ công chứng nhà đất, người dân, nhất là những người ít hiểu biết pháp luật, sẽ rất dễ ký kết các hợp đồng mà thiếu chủ thể giao kết hoặc ký các hợp đồng giả tạo, hợp đồng vay lãi nặng núp bóng mua bán. Nếu không có bước xác minh đầy đủ các thông tin về chủ thể giao dịch, nguồn gốc đất, các giấy tờ liên quan đến đất thì giao dịch rất dễ bị Toà tuyên vô hiệu…
Kế đến, xuất hiện một số rủi ro đối với người mua. Người dân bình thường hoàn toàn bất lợi về thông tin và không có đủ năng lực chuyên môn lẫn công cụ pháp lý để tự thẩm định lịch sử giao dịch bất động sản, từ việc phát hiện tài sản đang bị kê biên thi hành án, bị cầm cố, cho đến các quy hoạch treo hay tranh chấp ranh giới. Nguy hiểm hơn, khi giao dịch bị Tòa án tuyên vô hiệu, việc áp dụng nguyên tắc hoàn trả cho nhau những gì đã nhận trên thực tế là cực kỳ khó khăn. Bên bán thường đã tẩu tán tài sản, khiến người mua dù thắng kiện cũng không thể thi hành án.
Sau cùng, gây ảnh hưởng và quá tải cho hệ thống cơ quan Tư pháp. Công chứng là mắt xích tiền đề bảo đảm tính chính xác, trung thực cho thủ tục đăng ký biến động đất đai. Việc gỡ bỏ công chứng sẽ làm mất đi khâu thẩm định tính hợp pháp của hồ sơ đầu vào, trực tiếp đe dọa tính chính xác của Cơ sở dữ liệu đất đai quốc gia, gây đứt gãy tính liên thông trong quản lý nhà nước về bất động sản. Hệ quả tất yếu là số lượng vụ việc tranh chấp quyền sử dụng đất, khiếu kiện hợp đồng sẽ gia tăng đột biến. Căn cứ vào quy định của pháp luật tố tụng dân sự, một vụ án dân sự về đất đai qua nhiều cấp xét xử thường kéo dài nhiều năm do tính chất phức tạp của nghĩa vụ chứng minh. Trong suốt quá trình tố tụng, bất động sản bị áp dụng các biện pháp khẩn cấp tạm thời dẫn đến đọng vốn, lãng phí nghiêm trọng nguồn lực xã hội, Luật gia Hồ Minh Sơn cho biết.
Tại Điều 117 Bộ luật dân sự 2015 và quy định cụ thể về các điều kiện giao dịch theo Luật đất đai hiện hành. Phải đảm bảo các điều kiện:
Đối với chủ thể giao dịch: Cả hai bên (bên mua và bên bán) cần phải đảm bảo có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp. Việc tham gia giao dịch cho các bên hoàn toàn tự nguyện, không bị ai cưỡng chế ép buộc.
Đối với điều kiện giao dịch: Thửa đất giao dịch bắt buộc phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; đất không có tranh chấp; quyền sử dụng đất không bị kê biên, không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời; đang trong thời hạn sử dụng đất.
Đối với mục đích và nội dung của giao dịch phải đáp ứng điều kiện không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội: Nếu không còn công chứng bắt buộc, việc bên mua tự mình xác minh đầy đủ, chính xác các thông tin liên quan đến bên bán, nguồn gốc, tình trạng pháp lý của tài sản trước khi quyết định giao dịch là rất khó khăn và bất cập. Vì lẻ đó, để số hóa và đơn giản hóa các giao dịch liên quan đến đất đai, hệ thống cơ sở dữ liệu quốc gia phải thật sự đầy đủ, hoàn chỉnh, thông tin được xác thực tuyệt đối và có cơ chế trách nhiệm rõ ràng. Hiện nay, khi dữ liệu còn thiếu đồng bộ, trình độ dân trí pháp lý chưa cao, việc thực hiện cần được cân nhắc kỹ lưỡng, cần có lộ trình rõ ràng và đánh giá tác động đầy đủ, tránh gây thiệt hại và rủi ro cho người dân.
Vì vậy, nếu muốn giảm bớt vai trò bắt buộc của công chứng, trước hết phải bảo đảm các cơ sở dữ liệu có liên quan được xây dựng đầy đủ, chính xác và cập nhật kịp thời. Dữ liệu đất đai cần được kết nối với dữ liệu dân cư, hộ tịch, tình trạng hôn nhân và các thông tin về hạn chế giao dịch. Cơ quan đăng ký đất đai phải có khả năng xác thực chủ thể, kiểm tra tình trạng pháp lý của thửa đất, quyền đại diện và quyền định đoạt của các bên ngay trong quá trình tiếp nhận hồ sơ. Cơ quan đăng ký cũng không thể chỉ kiểm tra hồ sơ theo hình thức. Nếu được giao thêm vai trò kiểm soát giao dịch, cơ quan này phải có đầy đủ thẩm quyền, công cụ nghiệp vụ và trách nhiệm pháp lý tương ứng…
TVVPL Bùi Văn Hải – Trung tâm tư vấn pháp luật Toàn Tâm (TTLCC)
