Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) gồm 13 chương, 130 điều, giảm 68 điều so với luật hiện hành. Đáng chú ý, dự thảo bổ sung chương riêng về phát triển nhà ở cho thuê, cắt giảm 3/4 điều kiện kinh doanh, đẩy mạnh phân cấp, phân quyền và đề xuất nhiều thay đổi liên quan đến nhà ở xã hội, sở hữu nhà ở của người nước ngoài và quản lý chung cư.
Các đại biểu Quốc hội tham dự phiên họp sáng 22/10. Ảnh: Quochoi.vn
Bổ sung chương riêng về phát triển nhà ở cho thuê
Sáng 22/10, Quốc hội nghe trình bày Tờ trình và Báo cáo thẩm tra dự án Luật Nhà ở (sửa đổi). Dự thảo được xây dựng nhằm thể chế hóa chủ trương của Đảng, Nhà nước, khắc phục những bất cập trong thực tiễn, bảo đảm tính đồng bộ của hệ thống pháp luật và tạo môi trường đầu tư, kinh doanh minh bạch, thuận lợi.
Một trong những điểm mới đáng chú ý là dự thảo xác định 4 nhóm nhà ở gồm nhà ở thương mại, nhà ở cho thuê, nhà ở công vụ và nhà ở chính sách. Mỗi nhóm được định hướng áp dụng cơ chế, chính sách tương ứng với mục tiêu phát triển và đối tượng thụ hưởng.
Dự thảo bổ sung một chương riêng về phát triển nhà ở cho thuê. Ảnh minh họa, nguồn Internet
Đặc biệt, quy định cụ thể về đối tượng thuê, nguồn vốn đầu tư từ ngân sách nhà nước và các nguồn vốn ngoài nhà nước, yêu cầu đối với dự án, chính sách ưu đãi chủ đầu tư, giá thuê và cơ chế quản lý.
Việc thiết kế chính sách riêng cho nhà ở cho thuê được kỳ vọng tạo thêm động lực thu hút doanh nghiệp tham gia phát triển phân khúc này, qua đó đa dạng hóa nguồn cung và đáp ứng nhu cầu chỗ ở của người dân, nhất là những người chưa đủ khả năng mua nhà.
Về giá thuê, dự thảo quy định mức giá do chủ đầu tư thỏa thuận với bên thuê, trên nguyên tắc tính đủ chi phí đầu tư xây dựng, bảo trì, vận hành, thuế, phí và các chi phí hợp lý khác, cùng lợi nhuận theo phương án kinh doanh. Tuy nhiên, giá thuê không được vượt khung giá do UBND cấp tỉnh quy định.
Cơ chế này hướng tới hài hòa lợi ích giữa doanh nghiệp và người thuê, đồng thời bảo đảm các ưu đãi mà Nhà nước dành cho dự án nhà ở cho thuê được chuyển hóa thành lợi ích thực tế về giá cho người dân.
Thay đổi chính sách nhà ở xã hội, sở hữu nhà của người nước ngoài
Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) cũng luật hóa các chính sách thí điểm phát triển nhà ở xã hội theo Nghị quyết số 201/2025/QH15 của Quốc hội và Nghị quyết số 66.15/2026/NQ-CP của Chính phủ.
Đối với nghĩa vụ phát triển nhà ở cho thuê, nhà ở xã hội của chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại, dự thảo giao UBND cấp tỉnh quyết định phương án thực hiện. Các phương án được đề cập gồm bố trí quỹ đất ngay trong dự án, bố trí quỹ đất ở vị trí khác hoặc nộp khoản tiền tương đương.
Quy định này tăng tính chủ động cho địa phương trong việc bố trí quỹ đất và tổ chức thực hiện chính sách nhà ở. Tuy nhiên, cơ chế lựa chọn phương án cần được thiết kế chặt chẽ để bảo đảm quỹ đất dành cho nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê được sử dụng hiệu quả, tránh tình trạng nghĩa vụ an sinh bị chuyển thành nghĩa vụ tài chính đơn thuần mà không tạo thêm nguồn cung nhà ở thực tế.
Một nội dung đáng chú ý khác là chính sách sở hữu nhà ở tại Việt Nam của tổ chức, cá nhân nước ngoài. Theo dự thảo, quy định cho phép nhóm đối tượng này sở hữu nhà ở riêng lẻ sẽ bị bãi bỏ. Đây là nội dung có thể tác động đến phạm vi tiếp cận bất động sản tại Việt Nam của nhà đầu tư nước ngoài, đồng thời cần được rà soát để bảo đảm thống nhất với pháp luật về đất đai, kinh doanh bất động sản và các quy định liên quan.
Các đại biểu Quốc hội tham dự phiên họp sáng 22/10. Ảnh: Quochoi.vn
Dự thảo cũng sửa đổi điều kiện bán lại nhà ở xã hội sau 5 năm theo hướng gắn với thời điểm người mua thanh toán đủ tiền và được cấp Giấy chứng nhận. Việc hoàn thiện quy định này nhằm làm rõ điều kiện chuyển nhượng, tăng tính minh bạch và hạn chế tình trạng lợi dụng chính sách nhà ở xã hội để đầu cơ, trục lợi.
Đối với hoạt động cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, dự thảo bổ sung phương thức đầu tư theo hình thức đối tác công tư (BT), đồng thời đơn giản hóa thủ tục lựa chọn chủ đầu tư. Các quy định liên quan được định hướng gắn với yêu cầu tái thiết đô thị, xử lý những khu chung cư xuống cấp và bảo đảm quyền lợi của người dân trong quá trình triển khai dự án.
Ngoài ra, dự thảo điều chỉnh quy định về khu vực hạn chế phân lô, bán nền theo hướng giao địa phương quyết định đối với đô thị loại III và các khu vực còn lại. Chính sách sử dụng đất để phát triển nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân cũng được hoàn thiện.
Cắt giảm 3/4 điều kiện kinh doanh, phân cấp mạnh cho địa phương
Cùng với việc bổ sung chính sách mới, dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) hướng tới đơn giản hóa thủ tục hành chính, giảm chi phí tuân thủ cho doanh nghiệp và người dân.
Theo Tờ trình, trong tổng số 21 thủ tục hành chính thuộc phạm vi dự thảo, có 20 thủ tục được giao cho địa phương thực hiện; chỉ còn thủ tục cho thuê nhà ở công vụ thuộc thẩm quyền Bộ Xây dựng. Dự thảo đồng thời đề xuất cắt giảm 3/4 điều kiện kinh doanh, đơn giản hóa thành phần hồ sơ và rút ngắn thời gian giải quyết thủ tục.
Việc phân cấp, phân quyền được thực hiện chủ yếu thông qua cơ chế phân cấp, ủy quyền giữa UBND cấp tỉnh và UBND cấp phường, phù hợp với mô hình chính quyền địa phương hai cấp. Theo cơ quan soạn thảo, việc triển khai các quy định mới không làm phát sinh cơ quan quản lý nhà nước mới.
Đối với quản lý, sử dụng nhà chung cư, dự thảo làm rõ hơn quyền và trách nhiệm của chủ đầu tư, chủ sở hữu, người sử dụng, ban quản trị và đơn vị quản lý vận hành. Các nội dung về sở hữu chung, sở hữu riêng và chỗ để xe cũng được rà soát nhằm hạn chế tranh chấp, khiếu nại kéo dài.
Tuy nhiên, tại báo cáo thẩm tra, Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật và Tư pháp của Quốc hội Phan Chí Hiếu đề nghị tiếp tục hoàn thiện các quy định về quản lý Quỹ nhà ở, tỷ lệ sở hữu nhà ở của tổ chức, cá nhân nước ngoài, chính sách phát triển nhà ở cho thuê và nhà ở xã hội.
Cơ quan thẩm tra nhấn mạnh yêu cầu kiểm soát chặt chẽ, minh bạch các trường hợp được hưởng chính sách ưu tiên, ngăn chặn tình trạng trục lợi và đầu cơ nhà ở. Đồng thời, cần hạn chế tối đa phân lô, bán nền tại khu vực đô thị, nhất là các đô thị lớn.
Về Quỹ nhà ở, cơ quan thẩm tra đề nghị làm rõ nguồn vốn, nguyên tắc quản lý và sử dụng vốn, cơ chế hạch toán tài sản hình thành từ nguồn vốn của Quỹ, bảo đảm thống nhất với pháp luật về ngân sách nhà nước.
Đối với nhà ở cho thuê, cần tiếp tục hoàn thiện quy định về đối tượng thuê và nhóm được ưu tiên, nhất là tại các dự án sử dụng vốn nhà nước. Việc xác định đối tượng thụ hưởng phải phù hợp với mục tiêu hỗ trợ những người gặp khó khăn về nhà ở, đồng thời bảo đảm sử dụng tiết kiệm, hiệu quả nguồn lực ngân sách.
Cơ quan thẩm tra cũng lưu ý một số chính sách tại chương về nhà ở xã hội và chương về nhà ở cho thuê có nội dung trùng lặp, đặc biệt đối với nhà ở xã hội để cho thuê. Do đó, dự thảo cần phân định rõ phạm vi và cơ chế áp dụng để tránh chồng chéo, ảnh hưởng đến động lực tham gia đầu tư của doanh nghiệp.
Với các quy định về nhà chung cư, yêu cầu đặt ra là phải xử lý những bất cập liên quan đến hoạt động của ban quản trị, tranh chấp giữa ban quản trị và cư dân, cũng như việc xác định phần sở hữu chung, sở hữu riêng.
Bên cạnh đó, cơ quan thẩm tra đề nghị rà soát sự thống nhất giữa dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) với dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) và pháp luật về thuế. Các quy định chuyển tiếp cũng cần được hoàn thiện để tránh khoảng trống pháp lý, tạo thuận lợi cho quá trình triển khai.
Như vậy, dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) không chỉ hướng tới tinh gọn thủ tục và phân cấp quản lý mà còn đặt trọng tâm vào việc phát triển nhà ở cho thuê, hoàn thiện chính sách nhà ở xã hội và tăng cường kiểm soát trục lợi chính sách. Những nội dung này sẽ tiếp tục được Quốc hội xem xét, thảo luận trước khi dự án luật được hoàn thiện theo quy trình lập pháp.
Phúc Hưng(t/h)
https://thuonghieucongluan.com.vn/du-thao-luat-nha-o-bo-sung-chuong-rieng-ve-nha-cho-thue-a339063.html
