Dù biết thửa đất đang thế chấp ngân hàng, người đàn ông vẫn nhận chuyển nhượng bằng giấy viết tay. Khi tranh chấp xảy ra, tòa tuyên hợp đồng vô hiệu do cả bên mua và bên bán đều có lỗi. Cuối cùng, bên mua được bồi thường hơn 859 triệu đồng.
Cha mẹ đồng ý chia đất cho con, 5 chủ nợ phản đối
Theo trình bày của bà N. (ngụ tỉnh Tiền Giang cũ, nay là tỉnh Đồng Tháp), cha bà là ông U., đại diện hộ gia đình đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với thửa đất có diện tích 1.228,5m2 tại địa phương. Thời điểm cấp giấy chứng nhận, hộ gia đình có 4 thành viên gồm cha mẹ, bà N. và em gái.
Do cha mẹ bà N. có nhiều khoản nợ nhưng không thực hiện nghĩa vụ thanh toán theo các bản án, quyết định đã có hiệu lực pháp luật, thửa đất nói trên bị cơ quan thi hành án dân sự kê biên vào tháng 12/2018 để bảo đảm thi hành án.
Khi thửa đất chuẩn bị được xử lý để trả nợ, chị em bà N. khởi kiện yêu cầu chia tài sản chung của hộ gia đình. Mỗi người đề nghị được nhận bằng hiện vật khoảng 307m2 đất.
Cha mẹ bà N. đồng ý với yêu cầu của hai con gái. Tuy nhiên, 5 chủ nợ không đồng tình, cho rằng thửa đất có nguồn gốc do ông U. nhận chuyển nhượng từ năm 2009. Thời điểm đó, hai người con còn đi học nên không có công sức tạo lập tài sản. Các chủ nợ nghi ngờ việc khởi kiện chia đất nhằm né tránh nghĩa vụ thi hành án.
Người mua biết đất đang thế chấp ngân hàng nhưng vẫn nhận chuyển nhượng bằng giấy viết tay. Ảnh minh họa: Nguyễn Huế
Vụ án còn phát sinh tranh chấp với ông C. Năm 2017, ông C. nhận chuyển nhượng bằng giấy viết tay diện tích 747,5m2 đất thuộc thửa đất của hộ ông U. với giá 1,15 tỷ đồng.
Ông C. cho biết đã thanh toán đủ tiền và được bàn giao đất sử dụng. Hai bên thỏa thuận sẽ làm thủ tục sang tên sau khi ông U. trả hết nợ ngân hàng. Vì vậy, ông C. yêu cầu tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng.
Vợ chồng ông U. thừa nhận giao dịch và đồng ý tiếp tục thực hiện hợp đồng. Tuy nhiên, cơ quan thi hành án cho rằng việc chuyển nhượng được thực hiện khi đất đang thế chấp ngân hàng, không bảo đảm điều kiện pháp luật nên đề nghị bác yêu cầu của ông C.
Xét xử sơ thẩm, TAND huyện Cai Lậy, tỉnh Tiền Giang (nay là TAND khu vực 4 – Đồng Tháp) không chấp nhận yêu cầu chia đất của chị em bà N., đồng thời bác yêu cầu khởi kiện của ông C.
Tòa tuyên hợp đồng chuyển nhượng bằng giấy viết tay vô hiệu, buộc hộ ông U. hoàn trả 1,15 tỷ đồng cho ông C., đồng thời ông C. phải trả lại diện tích 747,5m2. Hai nghĩa vụ được thực hiện đồng thời khi bản án có hiệu lực pháp luật.
Không đồng ý với phán quyết, bà N. và ông C. kháng cáo.
Mua đất đang thế chấp bằng giấy tay, hai bên cùng chịu thiệt hại
Tại phiên phúc thẩm, TAND tỉnh Tiền Giang (nay là TAND tỉnh Đồng Tháp) nhận định thửa đất tranh chấp thực chất là tài sản chung của vợ chồng ông U., được hình thành trong thời kỳ hôn nhân.
Theo hồ sơ, thửa đất được nhận chuyển nhượng năm 2009, khi đó chị em bà N. lần lượt 14 tuổi và 8 tuổi, còn đi học và sống phụ thuộc vào cha mẹ. Tòa cho rằng không có căn cứ chứng minh hai người con đã đóng góp tiền hoặc công sức để tạo lập thửa đất. Vì vậy, cấp phúc thẩm xác định đây là tài sản chung của vợ chồng ông U., không phải tài sản chung của cả bốn thành viên trong hộ gia đình.
Lời trình bày của ông U. về việc hai con gái sau này đi làm, phụ giúp trả nợ mua đất cũng không có căn cứ chứng minh. Do đó, Toà phúc thẩm không chấp nhận kháng cáo của bà N.
Đối với yêu cầu của ông C., Tòa phúc thẩm xác định ông biết thửa đất đang được thế chấp tại ngân hàng nhưng vẫn nhận chuyển nhượng bằng giấy viết tay, khi chưa có sự đồng ý của bên nhận thế chấp. Trong khi đó, ông U. cũng biết đất đang thế chấp nhưng vẫn thực hiện giao dịch. Vì vậy, tòa xác định cả hai bên đều có lỗi dẫn đến hợp đồng chuyển nhượng vô hiệu.
Theo kết quả thẩm định giá, tổng giá trị quyền sử dụng đất và công trình trên đất là hơn 2,87 tỷ đồng. Thiệt hại phát sinh từ giao dịch vô hiệu được xác định hơn 1,72 tỷ đồng. Do cả bên mua và bên bán đều có lỗi, mỗi bên phải chịu một nửa khoản thiệt hại, tương ứng hơn 859 triệu đồng.
Từ đó, tòa buộc hộ ông U. hoàn trả cho ông C. 1,15 tỷ đồng tiền nhận chuyển nhượng và bồi thường thêm hơn 859 triệu đồng. Tổng nghĩa vụ thanh toán là hơn 2 tỷ đồng. Đổi lại, ông C. phải hoàn trả thửa đất diện tích 747,5m2 cùng toàn bộ công trình trên đất theo phán quyết của tòa.
(Tham khảo Bản án số 413/2023/DS-PT ngày 2/8/2023 của TAND tỉnh Tiền Giang, nay là TAND tỉnh Đồng Tháp)
https://vietnamnet.vn/cha-me-no-tien-ty-hai-con-gai-kien-chia-dat-5-chu-no-dong-loat-phan-doi-2573026.html
