Theo Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản 2026 (bản ngày 9/9/2026), bất động sản có sẵn chỉ được đưa vào kinh doanh khi đáp ứng hàng loạt điều kiện về giấy chứng nhận, tranh chấp, kê biên, nghĩa vụ tài chính và tình trạng pháp lý.
Theo Thư viện pháp luật, tại Điều 13 Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản 2026 (bản ngày 9/9/2026) đã quy định về điều kiện của bất động sản có sẵn đưa vào kinh doanh dự kiến như sau:
[1] Bất động sản có sẵn của tổ chức, cá nhân đưa vào kinh doanh phải có đủ các điều kiện sau đây:
(i) Có một trong các loại giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai, trừ các loại bất động sản quy định tại [2], [3]
(ii) Không thuộc trường hợp đang có tranh chấp về quyền sử dụng đất gắn với bất động sản, tranh chấp về quyền sở hữu bất động sản đưa vào kinh doanh đang được cơ quan có thẩm quyền thông báo, thụ lý và giải quyết; trường hợp có tranh chấp thì đã được cơ quan có thẩm quyền giải quyết bằng bản án, quyết định, phán quyết đã có hiệu lực pháp luật;
(iii) Không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
(iv) Không thuộc trường hợp luật cấm giao dịch;
(v) Không thuộc trường hợp đang trong thời gian bị đình chỉ, tạm đình chỉ giao dịch theo quy định của pháp luật;
(vi) Công trình xây dựng được xây dựng trên đất có hình thức sử dụng đất được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê được bán, cho thuê mua, cho thuê công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng;
(vii) Công trình xây dựng trên đất có hình thức sử dụng đất được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm được cho thuê công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng.
[2] Các loại bất động sản có sẵn trong dự án bất động sản được chủ đầu tư đưa vào kinh doanh đáp ứng các điều kiện sau đây:
(i) Quy định tại (ii), (iii), (iv), (v), (vi), (vii) tại [1];
(ii) Dự án, dự án thành phần hoặc phần dự án được thực hiện theo phân kỳ đầu tư theo quy định của pháp luật về xây dựng đang trong thời hạn thực hiện và được đầu tư xây dựng theo đúng mục tiêu, nội dung, kế hoạch thực hiện dự án đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận hoặc chấp thuận điều chỉnh; đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở còn phải đáp ứng các yêu cầu theo quy định của pháp luật về nhà ở;
(iii) Có giấy tờ xác định bất động sản đã được nghiệm thu hoàn thành công trình xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng;
(iv) Chủ đầu tư dự án đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai theo quy định của pháp luật đối với đất gắn với bất động sản đưa vào kinh doanh;
(v) Có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất hoặc quyết định giao đất theo quy định của pháp luật về đất đai đối với đất gắn với bất động sản;
(vi) Đã được công khai thông tin theo quy định tại Điều 5 của Luật này.
[3] Đối với dự án bất động sản thực hiện trên quỹ đất thanh toán cho dự án đầu tư theo hình thức hợp đồng xây dựng – chuyển giao (BT) mà được cơ quan có thẩm quyền quyết định giao quỹ đất cho nhà đầu tư thực hiện dự án BT theo quy định của pháp luật về đầu tư theo phương thức đối tác công tư, chủ đầu tư được đưa bất động sản vào kinh doanh khi đáp ứng các điều kiện quy định tại (i), (ii), (iii), (v), (vi) mục [2] và đáp ứng một trong các điều kiện sau:
– Nhà đầu tư, doanh nghiệp dự án hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định tại (iv) Mục [2];
– Nhà đầu tư, doanh nghiệp dự án thực hiện biện pháp bảo đảm bằng bảo lãnh của tổ chức tín dụng hoặc nộp tiền vào tài khoản phong tỏa do cơ quan nhà nước có thẩm quyền mở tại tổ chức tín dụng hoặc Kho bạc Nhà nước hoặc các biện pháp bảo đảm khác thực hiện theo quy định của pháp luật về đầu tư theo phương thức đối tác công tư;
– Trường hợp nhà đầu tư, doanh nghiệp dự án áp dụng kết hợp các biện pháp bảo đảm quy định tại điểm b khoản này thì giá trị bảo đảm được tính bằng tổng giá trị các biện pháp bảo đảm được quy định tại Hợp đồng BT theo quy định của pháp luật về đầu tư theo phương thức đối tác công tư.
[4] Phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng được chủ đầu tư bán, cho thuê mua ngoài việc đáp ứng các điều kiện quy định tại [1] và [2] thì còn phải bảo đảm các điều kiện sau đây:
– Công trình xây dựng được tạo lập theo dự án đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư và pháp luật về xây dựng, nhà ở; có đủ điều kiện theo quy định của pháp luật về đăng ký tài sản để được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp đăng ký quyền sở hữu tài sản cho người mua, thuê mua;
– Có chức năng sử dụng cụ thể và được phân định riêng với các diện tích khác trong công trình xây dựng theo dự án được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận, phê duyệt và được thể hiện rõ trong hồ sơ thiết kế của dự án, công trình xây dựng để chủ sở hữu có thể quản lý, sử dụng độc lập đối với phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng đó;
– Phải xác định được quyền sử dụng đất gắn liền với phần diện tích sàn xây dựng đó về hình thức, thời hạn sử dụng đất, diện tích đất sử dụng chung hoặc riêng với các chủ sở hữu công trình xây dựng khác, người sử dụng đất khác theo quy định của pháp luật về đất đai;
– Phải được xác định rõ nghĩa vụ tài chính về đất đai mà người bán, cho thuê mua hoặc người mua, thuê mua phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng có nghĩa vụ phải nộp và được ghi trong hợp đồng mua bán, thuê mua.
Lam Giang (t/h)
https://gocnhinphaply.nguoiduatin.vn/dieu-kien-cua-bat-dong-san-co-san-dua-vao-kinh-doanh-theo-du-thao-luat-kinh-doanh-bat-dong-san-2026-ra-sao-51288.html
