(TVPLO) – Tòa chỉ ra các lỗi của ngân hàng khi đi thẩm định tài sản nhận thế chấp và cho rằng không phải là người thứ ba ngay tình nên hợp đồng thế chấp bị vô hiệu.
Vừa qua, TAND TP Cần Thơ đã phát hành bản án phúc thẩm xử vụ tranh chấp hợp đồng (HĐ) ủy quyền, HĐ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, HĐ vay tài sản, HĐ thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất và HĐ tín dụng, giữa nguyên đơn là ông NVB, bị đơn là một văn phòng công chứng (VPCC) và hai cá nhân gồm ông Đ và ông T.
Chỉ mình ông B ký tên vào HĐ ủy quyền rồi sau đó tài sản của gia đình suýt mất. Ảnh AI
Vụ án được xét xử phúc thẩm do có kháng cáo của người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan là một ngân hàng.
Người chết ký tên vào HĐ ủy quyền
Theo hồ sơ, nguyên đơn trình bày, do việc kinh doanh gặp khó khăn, nợ xấu ngân hàng nên ông được giới thiệu biết ông Đ làm việc ở ngân hàng, cho vay lãi suất thấp.
Khi gặp nhau, ông Đ nói sẽ ứng tiền ra giải chấp nợ ngân hàng rồi lấy giấy đất của nguyên đơn ra, ông Đ giữ sổ hồng và sẽcho nguyên đơn vay 750 triệu đồng. Ông Đ nói sẽ lo mọi giấy tờ, thủ tục. Nguyên đơn (ông B) chỉ việc ký tên, cung cấp thông tin các loại giấy tờ…
Ngày 5-2-2021, ông Đ điện thoại kêu ông B chạy qua VPCC để ký HĐ ủy quyền. Ông B nói đang có khách, không có ai coi tiệm và do không báo trước nên các con ông không có ở Cần Thơ. Ông Đ kêu ông B cứ chạy qua ký trước. Tin lời, ông B chạy qua VPCC ký.
Cuối ngày, ông Đ đưa cho ông B 750 triệu. Sau đó, mỗi tháng ông Đ đều đến nhận tiền lãi 11 triệu đồng, một thời gian thì không thấy ông Đ đến, ông B cũng không biết tìm ở đâu…
Ông B đến VPCC xin trích lục thì có HĐ ủy quyền, vợ ông đã chết cũng ký tên trong HĐ ủy quyền. Sau đó, ông còn phát hiện cùng ngày ký HĐ ủy quyền thì ông Đ đã sử dụng HĐ này để chuyển nhượng đất cho vợ chồng ông T với giá ghi trong HĐ là 970 triệu đồng, sửa đổi bổ sung thành 4,7 tỉ.
Ông B tìm mọi cách liên lạc nhưng ông Đ trốn tránh. Do đó, ông B khởi kiện yêu cầu tuyên vô hiệu HĐ ủy quyền; hủy HĐ chuyển nhượng đất, đại diện ủy quyền là ông Đ và ông T và hủy HĐ sửa đổi, bổ sung HĐ chuyển nhượng với giá 4,7 tỉ; hủy HĐ thế chấp giữa vợ chồng ông T và ngân hàng. Ông B đồng ý trả lại cho ông Đ số tiền vay 750 triệu đồng đã nhận.
Bị đơn VPCC xác định có chứng nhận HĐ ủy quyền giữa vợ chồng ông B và ông Đ, theo đúng quy định pháp luật.
Người liên quan là ngân hàng trình bày, có cấp tín dụng cho vợ chồng ông T vay số tiền 3,7 tỉ để mua nhà, đất… và đã giải ngân. Để bảo đảm cho nợ vay, vợ chồng ông T thế chấp cho ngân hàng quyền sử dụng đất và tài sản (vốn dĩ là của ông B nhưnêu trên). Ngoài ra, một công ty có bảo lãnh trả nợ cho vợ chồng ông T theo đúng kỳ hạn của ngân hàng…
Trong quá trình thực hiện hợp đồng, ông vợ chồng ông T không trả nợ theo HĐ đã ký kết, vi phạm nghĩa vụ thanh toán; tạm tính đến ngày 29-3-2022, các khoản tổng cộng là 4 tỉ. Nếu vợ chồng ông T không thanh toán được nợ thì ngân hàng có quyền yêu cầu phát mãi tài sản thế chấp và yêu cầu bên bảo lãnh trả nợ thay… Ngân hàng không thống nhất với yêu cầu khởi kiện của ông B.
Xử sơ thẩm, TAND quận Cái Răng (cũ) đã chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông B, tuyên bố vô hiệu cả ba HĐ ủy quyền, HĐ chuyển nhượng và HĐ thế chấp. Ngân hàng có trách nhiệm giao trả lại cho ông B và những người thừa kế của vợ ông bản chính giấy đất và làm thủ tục xóa đăng ký thế chấp. Trường hợp ngân hàng không thực hiện thì ông B và các người thừa kếcủa vợ ông được quyền làm thủ tục xóa thế chấp và cấp lại giấy đất…
Ngân hàng không phải người thứ ba ngay tình
Sau phiên sơ thẩm, phía ngân hàng có kháng cáo. Xử phúc thẩm, TAND TP Cần Thơ đã bác yêu cầu kháng cáo, sửa một phần án sơ thẩm liên quan việc ông B vay ông Đ 750 triệu và chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của ông B như trên.
Tòa phúc thẩm nhận định, xuất phát từ việc vay 750 triệu nên ông B ký HĐ ủy quyền cho ông Đ đối với thửa đất và căn nhà của vợ chồng ông B. Tuy nhiên, vợ ông B đã mất năm 2019 nên thời điểm ký vào HĐ ủy quyền thì người ký không phải vợông B. Mặt khác theo biên nhận thì việc ủy quyền đảm bảo cho việc vay tiền.
Theo tòa, do chủ thể ký HĐ ủy quyền không đúng người và việc ủy quyền là giả tạo nhằm mục đích che giấu việc vay 750 triệu nên HĐ ủy quyền vô hiệu, theo các Điều 177, 122, 124 BLDS năm 2015. Tuy nhiên, HĐ vay tài sản giữa ông B và ông Đ vẫn có hiệu lực nên buộc ông B trả lại 750 triệu cộng lãi kèm theo.
Tòa cho rằng việc ký kết HĐ chuyển nhượng giữa ông Đ với vợ chồng ông T là giả tạo. Vì trước thời điểm nhận chuyển nhượng thì căn nhà trên đất đã bị ông B đập bỏ từ năm 2020 nhưng HĐ lại ghi nhận chuyển nhượng cả nhà và đất. Sau đó, HĐ sửa giá thành 4,7 tỉ là không phù hợp giá thật vì tài sản chỉ còn đất trống, nên khi nhận chuyển nhượng thì ông T không được bàn giao tài sản để sử dụng, chứng minh không có việc chuyển nhượng thực tế.
Mặt khác, các HĐ chuyển nhượng đều ghi ông Đ đại diện ủy quyền cho cả vợ ông B trong khi bà này đã chết nên việc đại diện cho bà này ký HĐ là không đúng. Do đó, HĐ chuyển nhượng cũng bị vô hiệu.
Liên quan đến HĐ thế chấp tài sản giữa ông T với ngân hàng, tòa cho rằng, trước thời điểm thế chấp là năm 2020 ông B đã đập bỏ căn nhà, nhưng khi nhận thế chấp, ngân hàng lại ghi nhận toàn bộ căn nhà đã phá bỏ là không đúng thực tế hiện trạng tài sản.
Đồng thời, khi thẩm định tài sản ngày 1-2-2021, lúc này tài sản thế chấp vẫn là vợ chồng ông B đứng tên, còn ông T chưa ký HĐ chuyển nhượng nhưng phía ngân hàng không làm việc trực tiếp với ông B, cũng không minh rõ nguồn gốc đất, trong khi người dẫn đi xem tài sản là ông T và ông Đ.
Từ đó, tòa xác định ngân hàng không phải là người thứ ba ngay tình theo khoản 2, Điều 133 BLDS năm 2015. Do đó, HĐ thếchấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất bị vô hiệu, ngân hàng yêu cầu phát mãi tài sản thế chấp này là không có cơ sở chấp nhận.
NHẪN NAM
https://plo.vn/ngan-hang-khong-ngay-tinh-khi-nhan-the-chap-nen-mat-quyen-phat-mai-tai-san-post889725.html
