(TVPLO) – Luật Đất đai 2024 có hiệu lực từ ngày 1/8, sẽ có nhiều điểm mới mang tính bước ngoặt về pháp lý cho thị trường bất động sản nông nghiệp, tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp về tập trung Quỹ đất nông nghiệp; đồng thời, khơi thông nguồn lực cho phân khúc này.
Mới đây, có nhiều doanh nghiệp đã gửi thư đến Viện Nghiên cứu Thị trường – Truyền thông Quốc tế (IMRIC) và Viện Nghiên cứu Chính sách pháp luật và Kinh tế hội nhập (IRLIE) nhờ tham vấn pháp lý về những vấn đề liên quan đến việc đất nông nghiệp có nhiều điểm mới…Dưới góc độ pháp lý, Luật sư Phan Đức Hiếu – Phó GĐ Trung tâm tư vấn pháp luật Toàn Tâm (TTLCC) xin phúc đáp một số nội dung một cách cụ thể…
Trung tâm tư vấn pháp luật Toàn Tâm (TTLCC) thường xuyên tổ chức toạ đàm khoa học nhằm tuyên truyền phổ biến về Luật đất đai
Thực tế, đầu tư vào nông nghiệp có nhiều rủi ro, phụ thuộc vào thời tiết, thu hồi vốn chậm…Tuy nhiên, ngoài lý do về mặt kinh tế, những khó khăn khi tiếp cận quỹ đất là nguyên nhân làm nản lỏng doanh nghiệp đầu tư vào lĩnh vực này. Không như các lĩnh vực khác, đầu tư trong bất động sản nông nghiệp đòi hỏi sự tập trung quỹ đất nông nghiệp lớn để xây dựng vùng nguyên liệu, chuồng trại… Tuy nhiên, làm thế nào để có quỹ đất sản xuất, quỹ đất tập trung, vẫn đang là vấn đề nan giải.
Trước đây, đối tượng nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp bị giới hạn là người địa phương, thậm chí người làm nông nghiệp đến từ địa phương khác cũng không được mua, nên nhà đầu tư phải nhờ người đứng tên hộ. Thế nhưng, theo Luật Đất đai sửa đổi, đối tượng nhận chuyển nhượng không giới hạn. Vì vậy, thị trường này thời gian gần đây càng trở nên sôi động.
Gần đây, thị trường bất động sản đang xuất hiện nhiều nhà đầu tư và nhóm nhà đầu tư mua gom đất nông nghiệp nhằm đón đầu các thay đổi theo Luật Đất đai sửa đổi. Một trong những thay đổi được nhiều nhà đầu tư chú ý nhất là việc mở rộng hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp lên không quá 15 lần hạn mức giao đất tại địa phương.
Ngoài ra, đối tượng nhận chuyển nhượng cũng được mở rộng, qua đó, các cá nhân, tổ chức không trực tiếp sản xuất nông nghiệp cũng có thể được nhận chuyển nhượng. Đặc biệt, nếu đất nông nghiệp bị thu hồi sẽ được đền bù bằng tiền hoặc nhà ở. Điều này, khiến nhiều nhà đầu tư muốn “ôm” đất để chờ đền bù, hưởng chênh lệch.
Bên cạnh đó, do vướng mắc nhiều quy định, pháp lý, việc chuyển nhượng đất nông nghiệp rất phức tạp, giá trị chuyển nhượng lại không cao. Thế nhưng, khi Luật Đất đai sửa đổi có hiệu lực, các vấn đề vướng mắc gần như được tháo gỡ, vì vậy, đất nông nghiệp bắt đầu được các nhà đầu tư quan tâm trở lại. Vì vậy, nếu xuống tiền đầu tư đất nông nghiệp lúc này, nhà đầu tư cũng sẽ phải đối mặt với nhiều rủi ro.
Cụ thể, giai đoạn sốt đất vừa qua đã khiến đất nông nghiệp thiết lập một mặt bằng mới, do đó, người dân hiện tại cũng không ai chịu bán giá rẻ. Nếu những khu vực nằm trong quy hoạch thì người dân cũng không ai bán mà họ sẽ chờ để nhận đền bù giá cao. Các nhà đầu tư đất nông nghiệp rủi ro nhiều hơn cơ hội, cần rất thận trọng.
Từ đó, nếu mua đất nông nghiệp là không hiệu quả, trên thực tế, tình trạng bỏ hoang đất nông nghiệp không phải hiếm. Ngoài ra, nếu có những khu đất nông nghiệp được Nhà nước cho phép chuyển đổi thành đất thương mại dịch vụ, đất ở thì phải nằm trong quy hoạch được duyệt của cấp có thẩm quyền. Vì thế, việc thu gom mua đất nông nghiệp rồi chờ chuyển đổi mục đích, phân lô bán nền là rất khó khả thi.
Việc đầu cơ đất nông nghiệp lúc này tiềm ẩn nhiều rủi ro với nhà đầu tư. Bởi lẽ nếu “dính” dự án treo nhiều năm thì nhà đầu tư sẽ bị chôn vốn. Mặt khác, để chuyển đổi được từ đất nông nghiệp sang đất khác rất khó, thậm chí là không thể chuyển đổi được.
Nghị quyết số 18-NQ/TW yêu cầu mở rộng đối tượng, hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp phù hợp với đặc điểm, điều kiện của từng vùng, địa phương, với việc chuyển đổi nghề, việc làm, lao động ở nông thôn; bổ sung các quy định về đất nông nghiệp kết hợp với thương mại, dịch vụ… Đây là “kim chỉ nam” để Luật Đất đai 2024 tháo gỡ những “nút thắt” về pháp lý và khơi thông nguồn lực cho phân khúc bất động sản nông nghiệp.
Một trong những thay đổi liên quan đến thị trường đất nông nghiệp là việc tăng hạn mức nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp của cá nhân.
Điều 177 Luật Đất đai 2024 đã tăng hạn mức nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân không quá 15 lần hạn mức giao đất nông nghiệp (Luật Đất đai 2013 quy định hạn mức là 10 lần). Mặt khác, Luật Đất đai 2024 quy định cho phép cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa, điều vốn bị cấm trong Luật Đất đai 2013 trước đây. Những quy định mới nhằm tăng cơ hội tích tụ ruộng đất cho các hộ gia đình, cá nhân phục vụ sản xuất nông nghiệp quy mô lớn.
Thay đổi mấu chốt trong Luật Đất đai 2024 thúc đẩy sự phát triển của lĩnh vực bất động sản nông nghiệp là quy định về tập trung quỹ đất nông nghiệp thông qua phương thức chuyển đổi, cho thuê, hợp tác sản xuất đối với đất nông nghiệp (Điều 192) hoặc phương thức tích tụ đất nông nghiệp thông qua phương thức nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn đất nông nghiệp (Điều 193).
Luật Đất đai 2024 lần đầu tiên quy định: “Dự án đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng khu nuôi, trồng, sản xuất, chế biến nông sản, lâm sản, thủy sản, hải sản tập trung” tại Điều 194. Đây là hành lang pháp lý giúp hình thành cơ sở hạ tầng tập trung trong lĩnh vực nông nghiệp, giống như dự án hạ tầng trong lĩnh vực công nghiệp. Mô hình dự án hạ tầng trong nông nghiệp sẽ giúp các doanh nghiệp dễ dàng tiếp cận với quỹ đất “sạch” để đầu tư, sản xuất trong lĩnh vực nông nghiệp.
Như vậy, Luật Đất đai 2024 được đánh giá là đã “cởi trói” pháp lý, đem đến nhiều khởi sắc cho phân khúc bất động sản nông nghiệp thời gian tới.
Những thay đổi đáng chú về đất nông nghiệp trong Luật Đất đai sửa đổi:
Căn cứ vào khoản 1 Điều 96: “Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất nông nghiệp khi Nhà nước thu hồi đất, nếu có đủ điều kiện được bồi thường theo quy định, thì được bồi thường bằng đất nông nghiệp hoặc bằng tiền hoặc bằng đất có mục đích sử dụng khác với loại đất thu hồi hoặc bằng nhà ở”.
Tại khoản 6 Điều 11: “Hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải đất ở, nếu đủ điều kiện bồi thường về đất theo quy định, mà có nhu cầu bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở và địa phương có điều kiện về quỹ đất ở, nhà ở thì được bồi thường bằng giao đất ở hoặc nhà ở tái định cư”.
Tại khoản 8 Điều 45 quy định điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất. Theo đó, các trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất quy định như sau: Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt; Cá nhân không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng thì không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở và đất khác trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng đó; Tổ chức, cá nhân, cộng đồng dân cư, tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài mà pháp luật không cho phép nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất.
Như vậy Luật Đất đai năm 2024 không còn quy định trường hợp cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa. 
Tin rằng, những phân tích về thay đổi pháp lý trong Luật Đất đai 2024 phù hợp với xu thế phát triển nông nghiệp công nghệ cao, nông nghiệp quy mô lớn hiện nay. Thay đổi đó sẽ tạo điều kiện để phát triển nông nghiệp trong bối cảnh mới, nâng cao giá trị kinh tế, phát triển nền nông nghiệp Việt Nam. Ngoài ra, cùng với xu thế đầu tư nông nghiệp hữu cơ kết hợp với du lịch ngày càng trở nên thiết yếu, sẽ góp phần nâng cao hiệu quả sử dụng đất, tăng tính thương mại từ đất; qua đó sẽ tác động tích cực tới thị trường bất động sản nông nghiệp đang chậm phát triển trở nên khởi sắc.
(Bài được xuất bản đặc san Khoa học Chính sách pháp luật và Kinh tế hội nhập số T9)
Luật sư Phan Đức Hiếu – Phó GĐ Trung tâm TTLCC/Nguồn Viện IRLIE
