(TVPLO) – Trong phạm vi bài viết này, nhóm tác giả tập trung làm rõ những vấn đề liên quan đến quy định chuyển nhượng quyền thuê trong hợp đồng thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm của Luật Đất đai năm 2024, từ đó nêu ra những vấn đề cần được hướng dẫn để sớm đưa luật vào áp dụng trong cuộc sống.
- Khái niệm chuyển nhượngquyền thuê trong hợp đồng thuê đất
1.1. Định nghĩa quyền thuê trong hợp đồng thuê đất
Theo khoản 37 Điều 3 Luật Đất đai (Luật ĐĐ) năm 2024, “quyền thuê trong hợp đồng thuê đất là quyền của người sử dụng đất được hình thành khi Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm. Người sử dụng đất được chuyển nhượng quyền thuê trong hợp đồng thuê đất; người nhận chuyển nhượng quyền thuê trong hợp đồng thuê đất được kế thừa các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của Luật này và quy định khác của pháp luật có liên quan”.
Quyền thuê trong hợp đồng thuê đất là một quyền hoàn toàn mới được khai sinh bởi Luật ĐĐ năm 2024, nhưng Luật này lại không giải thích rõ nội hàm của quyền thuê trong hợp đồng thuê đất bao gồm những quyền gì. Luật ĐĐ năm 2024 chỉ quy định hệ quả của giao dịch là “người nhận chuyển nhượng quyền thuê trong hợp đồng thuê đất được kế thừa các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất”. Nói cách khác, đối tượng của giao dịch – quyền thuê – cũng chính là các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất đối với Nhà nước. Mối quan hệ giữa Nhà nước và người sử dụng đất trong hợp đồng thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm có tính chất hoàn toàn khác so với quan hệ giữa các bên trong hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất dưới góc độ dân sự (giữa người sử dụng đất với chủ thể khác). Nếu như bên thuê quyền sử dụng đất trong quan hệ dân sự có các quyền và nghĩa vụ được thiết lập trên cơ sở bình đẳng, tự do, tự nguyện thỏa thuận không trái luật, không vi phạm đạo đức xã hội thì quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất thuê trả tiền hằng năm trong quan hệ với bên cho thuê là Nhà nước – chủ thể đại diện chủ sở hữu toàn dân, được thực hiện theo quy định của Luật ĐĐ, tức là theo ý chí của Nhà nước (về giá đất tính tiền thuê đất, thời điểm tính tiền thuê đất, thời hạn thuê đất,…). Các quyền của người được Nhà nước cho thuê đất phải thực hiện theo Luật ĐĐ. Luật ĐĐ hiện hành quy định theo hướng người sử dụng đất chỉ được thực hiện những quyền mà Luật ĐĐ và văn bản pháp luật liên quan cho phép, bởi quan hệ đất đai là quan hệ pháp luật đặc thù đối với tư liệu sản xuất có giá trị lớn, quan trọng trong xã hội, thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước được đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý.
Đối chiếu với quy định về quyền tài sản của BLDS năm 2015 thì quyền thuê trong hợp đồng thuê đất trả tiền hằng năm có thể xem là quyền tài sản[1], bởi vì quyền này có thể trị giá được bằng tiền. Luật ĐĐ năm 2024 đã tiếp cận quyền thuê trong hợp đồng thuê đất trả tiền hằng năm dưới dạng là một quyền tài sản, phát sinh từ hợp đồng thuê đất được ký kết với Nhà nước, bên thuê được chuyển nhượng quyền tài sản này và bên nhận chuyển nhượng quyền thuê sẽ là chủ thể được kế thừa các quyền, nghĩa vụ của bên chuyển nhượng (người sử dụng đất) theo quy định của Luật ĐĐ.
1.2. Bản chất của việc chuyển nhượng quyền thuê trong hợp đồng thuê đất
Trong quan hệ dân sự, một bên trong hợp đồng có các quyền, nghĩa vụ phát sinh từ hợp đồng thuê đã ký kết và được chuyển giao quyền yêu cầu, chuyển giao nghĩa vụ cho chủ thể khác căn cứ theo quy định của BLDS năm 2015[2]. Việc chuyển giao các quyền, nghĩa vụ trong hợp đồng dân sự tạo sự linh hoạt, thuận tiện cho các bên có thể đạt được mục đích khi giao kết hợp đồng thuê trong trường hợp một bên không thể tiếp tục thực hiện nghĩa vụ với bên còn lại và bên nhận chuyển nhượng/nhận chuyển giao sẽ kế thừa toàn bộ quyền, nghĩa vụ thể hiện tại hợp đồng của bên chuyển nhượng đối với bên thuê, bao gồm những nghĩa vụ đã phát sinh (chưa được thực hiện), đang phát sinh và sẽ phát sinh.
Bản chất của việc chuyển nhượng quyền thuê trong hợp đồng thuê là việc chuyển giao các quyền và nghĩa vụ của bên thuê trong hợp đồng thuê đất trả tiền hằng năm đã ký với Nhà nước cho bên thứ ba. Nói cách khác, người sử dụng đất thuê chuyển nhượng quyền thuê cho chủ thể khác thông qua thỏa thuận là việc chuyển giao quyền yêu cầu Nhà nước (bên cho thuê) tiếp tục cho thuê đất, được quyền tiếp tục khai thác, sử dụng đất theo thỏa thuận tại hợp đồng thuê được ký kết giữa Nhà nước và bên thuê (bên chuyển nhượng quyền thuê). Song song với chuyển giao quyền yêu cầu, bên chuyển nhượng cũng có thể chuyển giao nghĩa vụ tiếp tục sử dụng đất đúng mục đích đã được Nhà nước cho thuê và hoàn thành nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước. Do đây là trường hợp cho thuê đất trả tiền hằng năm, phải đảm bảo nguồn thu ngân sách từ đất đai, tránh thiệt hại cho ngân sách Nhà nước, vì vậy mà sự chuyển giao nghĩa vụ này cần phải được sự chấp thuận, đồng ý của chủ thể có quyền là Nhà nước thông qua cơ chế xác nhận giao dịch chuyển nhượng giữa các bên để xác định chủ thể tiếp tục kế thừa các nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước.
Nhóm tác giả cho rằng Nghị định của Chính phủ cần làm rõ trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền thuê trong hợp đồng thuê sẽ được thực hiện như thế nào để làm rõ sự khác biệt giữa việc chuyển nhượng quyền này với các giao dịch khác như giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bán tài sản gắn liền với đất hay chuyển nhượng hợp đồng.
- Điều kiện chuyển nhượng quyền thuê trong hợp đồng thuê đất
Tương tự như những giao dịch khác, giao dịch chuyển nhượng quyền thuê cũng phải đáp ứng những điều kiện về mặt chủ thể, nội dung, hình thức theo quy định của BLDS năm 2015, và những điều kiện đặc thù theo quy định của Luật ĐĐ 2024.
2.1. Chủ thể có quyền
Theo Luật ĐĐ năm 2024, các chủ thể có quyền “bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất và quyền thuê trong hợp đồng thuê đất” bao gồm:
– Tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm (điểm c khoản 1 Điều 34); Tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp và chuyển mục đích sử dụng đất mà thuộc trường hợp được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm (điểm c khoản 3 Điều 35); Tổ chức kinh tế sử dụng đất được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất không thu tiền sử dụng đất sang đất thuê thuộc hình thức Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm (điểm b khoản 4 Điều 35).
– Cá nhân được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm (điểm b khoản 2 Điều 37); Cá nhân thuê lại đất trả tiền thuê đất hằng năm trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ cao (điểm b khoản 3 Điều 37); Cá nhân sử dụng đất được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất không thu tiền sử dụng đất sang đất được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm (điểm b khoản 2 Điều 38).
– Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm (điểm d khoản 2 Điều 41); Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài có sử dụng đất được hình thành do nhà đầu tư nước ngoài mua cổ phần, phần vốn góp tương ứng với hình thức trả tiền thuê đất hằng năm (khoản 4 Điều 41); Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài được chuyển đổi từ doanh nghiệp liên doanh mà bên Việt Nam góp vốn bằng quyền sử dụng đất đối với trường hợp quyền sử dụng đất do nhận góp vốn trước đó không thuộc trường hợp được sử dụng để thực hiện các dự án đầu tư nhà ở để bán và tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm (điểm a khoản 2 Điều 42); Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài thuê đất, thuê lại đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ cao trả tiền thuê đất, thuê lại đất hằng năm (điểm b khoản 2 Điều 43).
Nhìn chung, các trường hợp nói trên đều sử dụng đất dưới hình thức thuê đất trả tiền hằng năm cho mục đích sản xuất, kinh doanh. Tuy nhiên, không phải chủ thể nào thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm cũng có quyền chuyển nhượng quyền thuê trong hợp đồng thuê đất. Đơn cử như đơn vị sự nghiệp công lập (ĐVSNCL) được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm không thuộc trường hợp sử dụng đất để đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, cụm công nghiệp thì không quyền bán, quyền thế chấp và quyền góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất và quyền thuê trong hợp đồng thuê (khoản 2 Điều 34 Luật ĐĐ năm 2024).
Bởi lẽ khác với các chủ thể sản xuất, kinh doanh, các ĐVSNCL là tổ chức do cơ quan có thẩm quyền của Nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị – xã hội thành lập, có chức năng thực hiện các hoạt động dịch vụ công theo quy định của pháp luật[3]. Phần lớn diện tích đất mà các đơn vị này sử dụng có nguồn gốc do Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sau đó phải chuyển sang thuê đất khi tự chủ về tài chính theo quy định tại khoản 2 Điều 60 Luật ĐĐ năm 2013. Để bảo toàn đất Nhà nước giao cho ĐVSNCL thì cần loại trừ quyền bán, quyền thế chấp tài sản gắn liền với đất thuê và quyền thuê trong hợp đồng thuê của các đơn vị này để hạn chế lịch sử lặp lại khi ở nhiều tỉnh thành đã có trường hợp “đất công” biến thành “đất tư” sau khi ĐVSNCL thực hiện việc góp vốn, thành lập pháp nhân thực hiện dự án[4]. Ngoài ra, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao sử dụng đất cũng không có quyền chuyển nhượng quyền thuê (Điều 40 Luật ĐĐ năm 2024). Do đó, người thuê đất trả tiền hằng năm trước khi muốn thực hiện quyền này cần xác định mình có thuộc đối tượng được chuyển nhượng hay không.
Luật ĐĐ năm 2024 không đặt ra yêu cầu đối với chủ thể nhận chuyển nhượng quyền thuê, tạo sự linh hoạt hơn trong các giao dịch giữa các chủ thể trong việc tìm kiếm đối tác nhận chuyển nhượng. Đồng thời, đối với hoạt động xử lý tài sản bảo đảm là quyền thuê và tài sản gắn liền trên đất của các ngân hàng, tổ chức tín dụng thì việc không quy định về điều kiện của chủ thể nhận chuyển nhượng sẽ hỗ trợ việc rút ngắn được thời gian xử lý tài sản bảo đảm khi ngân hàng, tổ chức tín dụng dễ dàng hơn trong việc tìm kiếm người mua.
2.2. Điều kiện thực hiện quyền
Để ngăn ngừa việc lợi dụng quyền chuyển nhượng quyền thuê trong hợp đồng thuê để đầu cơ trục lợi, chuyển nhượng đất đai, Điều 46 Luật ĐĐ năm 2024 đã quy định cụ thể về các điều kiện để thực hiện quyền chuyển nhượng quyền thuê trong hợp đồng thuê. Theo đó, tổ chức kinh tế, cá nhân, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài được Nhà nước cho thuê đất được bán tài sản gắn liền với đất và quyền thuê trong hợp đồng thuê khi có đủ các điều kiện sau đây:
(i) Tài sản gắn liền với đất thuê được tạo lập hợp pháp và đã được đăng ký theo quy định của pháp luật;
(ii) Đã hoàn thành việc xây dựng theo đúng quy hoạch xây dựng chi tiết và dự án đầu tư đã được phê duyệt, chấp thuận (nếu có), trừ trường hợp phải thực hiện theo bản án, quyết định của Tòa án đã có hiệu lực thi hành, quyết định cưỡng chế của cơ quan thi hành án dân sự hoặc kết luận của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền về thanh tra, kiểm tra.
(iii) Đã ứng trước tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư mà chưa khấu trừ hết vào tiền thuê đất phải nộp.
Quy định tại Điều 46 Luật ĐĐ năm 2024 cho thấy người sử dụng đất thuê trả tiền hằng năm có hai phương thức chuyển giao tài sản: (i) một là, bán tài sản gắn liền với đất thuê (không chuyển nhượng quyền thuê trong hợp đồng thuê) và (ii) hai là, bán tài sản gắn liền với đất và quyền thuê trong hợp đồng thuê (chuyển nhượng đồng thời với quyền thuê trong hợp đồng thuê). Trong đó, việc người sử dụng đất có được bán tài sản đồng thời với quyền thuê trong hợp đồng thuê hay không phụ thuộc vào việc họ “đã ứng trước tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư mà chưa khấu trừ hết vào tiền thuê đất phải nộp”[5]. Đồng thời, quy định của Điều 46 cũng khẳng định quyền thuê trong hợp đồng thuê không được chuyển nhượng tách biệt mà phải đi kèm với bán tài sản và thời điểm người sử dụng đất được chuyển nhượng quyền thuê là khi tài sản gắn liền với đất đủ điều kiện luật định. Quy định này giúp kiểm soát được tình trạng thâu tóm dự án, lập dự án chỉ nhằm mục đích chuyển nhượng quyền thuê mà không đầu tư thực hiện dự án hoặc sang tay dự án nhiều lần đẩy giá trị quyền sử dụng đất lên cao và người sử dụng cuối cùng là chủ thể bất lợi.
2.3. Yêu cầu về hình thức chuyển nhượng
Điều 117, Điều 119 BLDS năm 2015 quy định trong một số trường hợp, hình thức của giao dịch là điều kiện cần phải tuân thủ để đảm bảo giao dịch phát sinh hiệu lực. Trường hợp luật quy định giao dịch dân sự phải được thể hiện bằng văn bản có công chứng, chứng thực, đăng ký thì phải tuân theo quy định đó. Luật ĐĐ năm 2024 không quy định về hình thức văn bản, hợp đồng chuyển nhượng quyền thuê trong hợp đồng thuê đất. Khoản 4 Điều 46 Luật ĐĐ năm 2024 chỉ quy định mua tài sản gắn liền với đất và quyền thuê trong hợp đồng thuê đất phải thực hiện thủ tục đăng ký đất đai. Do đó, nhóm tác giả cho rằng trong nghị định hướng dẫn của Chính phủ cần có các quy định hướng dẫn về hình thức của giao dịch để khi triển khai áp dụng luật trên thực tiễn sẽ thống nhất, đồng bộ, hạn chế phát sinh tranh chấp.
Cụ thể, Nghị định cần làm rõ vấn đề hợp đồng (văn bản) bán tài sản và chuyển nhượng quyền thuê có phải thực hiện thủ tục công chứng, chứng thực tương tự như khi thực hiện các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất hay không. Bởi lẽ, khoản 3 Điều 27 Luật ĐĐ 2024 chỉ quy định thủ tục công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản đối với các giao dịch quyền sử dụng đất và chưa có quy định điều kiện có hiệu lực về hình thức đối với giao dịch bán tài sản và chuyển nhượng quyền thuê.
So sánh với quy định về chuyển nhượng hợp đồng kinh doanh bất động sản được quy định tại Nghị định số 02/2022/NĐ-CP ngày 06/01/2022 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản thì văn bản chuyển nhượng hợp đồng phải được công chứng, chứng thực (trường hợp bên chuyển nhượng hợp đồng không phải là doanh nghiệp có ngành nghề kinh doanh bất động sản)[6]. Xét việc chuyển nhượng hợp đồng kinh doanh bất động sản về bản chất cũng là chuyển giao quyền tài sản là quyền và nghĩa vụ phát sinh từ hợp đồng. Vì vậy, đối với giao dịch chuyển nhượng quyền thuê trong hợp đồng thuê đất trả tiền hằng năm, nhóm tác giả cho rằng việc công chứng, chứng thực hợp đồng đối với giao dịch chuyển nhượng quyền thuê là cần thiết bởi đối tượng của giao dịch là quyền thuê đất, một tài sản có giá trị lớn, dễ phát sinh tranh chấp và trong những trường hợp phát sinh tranh chấp thì văn bản được công chứng, chứng thực luôn có giá trị nhất định trong quá trình giải quyết tranh chấp[7].
2.4. Thời điểm xác lập quyền đối với quyền thuê
Thời điểm hợp đồng phát sinh hiệu lực và thời điểm chuyển quyền sở hữu hay thời điểm xác lập quyền đối với tài sản có thể là hai mốc thời điểm khác nhau. Thời điểm chuyển quyền sở hữu, thời điểm xác lập quyền đối với tài sản là sự kiện pháp lý có ý nghĩa quan trọng bởi sự kiện này là sự kiện ghi nhận sự chấm dứt hoàn toàn quyền của bên chuyển giao và chuyển giao tài sản cho bên nhận chuyển giao. Thời điểm chuyển quyền sở hữu, thời điểm xác lập quyền đối với tài sản cũng có thể đồng thời là thời điểm chuyển giao rủi ro, trừ trường hợp các bên trong giao dịch có thỏa thuận khác về thời điểm chuyển giao rủi ro (Điều 162 BLDS năm 2015). Điều 161 BLDS năm 2015 quy định thời điểm xác lập quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản thực hiện theo quy định của BLDS năm 2015, luật khác có liên quan; trường hợp luật không có quy định thì thực hiện theo thỏa thuận của các bên; trường hợp luật không quy định và các bên không có thỏa thuận thì thời điểm xác lập quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản là thời điểm tài sản được chuyển giao.
Thời điểm xác lập quyền của bên nhận chuyển nhượng đối với quyền thuê cũng là vấn đề cần xem xét hướng dẫn. Đối với quyền sử dụng đất, Luật ĐĐ năm 2013 quy định việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính (khoản 3 Điều 188). Như vậy, thời điểm xác lập quyền đối với quyền sử dụng đất là thời điểm đăng ký. Đồng bộ với quy định của Luật ĐĐ, Điều 503 BLDS năm 2015 quy định việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký theo quy định của Luật ĐĐ[8]. Các quy định của Luật ĐĐ năm 2024 không còn đề cập đến nội dung này.
Đối với trường hợp chuyển nhượng hợp đồng mua bán, biểu mẫu văn bản chuyển nhượng đính kèm Nghị định số 02/2022/NĐ-CP có thể hiện nội dung như sau: Kể từ ngày ký xác nhận chuyển nhượng, chủ đầu tư sẽ chấm dứt giao dịch với bên chuyển nhượng hợp đồng mua bán và sẽ trực tiếp giao dịch với bên nhận chuyển nhượng hợp đồng. Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng được quyền tiếp tục thực hiện các quyền và nghĩa vụ theo hợp đồng thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai/hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng có sẵn đã ký với chủ đầu tư[9]. Như vậy, thời điểm xác lập quyền đối với quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán khi chuyển nhượng hợp đồng mua bán là thời điểm chủ đầu tư ký xác nhận văn bản chuyển nhượng. Thời điểm văn bản chuyển nhượng phát sinh hiệu lực, có giá trị ràng buộc về quyền và nghĩa vụ giữa các bên là thời điểm văn bản chuyển nhượng được công chứng hoặc chứng thực như điều kiện về hình thức giao dịch này phải đáp ứng như nhóm tác giả đã phân tích ở mục trên.
Nhóm tác giả cho rằng, thời điểm xác lập quyền đối với quyền thuê hay hợp đồng thuê cũng nên là thời điểm đăng ký tại cơ quan có thẩm quyền tương tự như giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Bởi lẽ, bản chất của giao dịch chuyển nhượng quyền thuê là phương thức gián tiếp chuyển giao quyền sử dụng đất từ chủ thể này sang chủ thể khác, vì vậy, trong một chừng mực nhất định, cần đối xử bình đẳng như giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất về thời điểm xác lập quyền đối với quyền sử dụng đất.
Việc quy định về thời điểm xác lập quyền đối với quyền thuê sẽ có ý nghĩa quan trọng trong thực tiễn áp dụng pháp Luật ĐĐ khi giải quyết các tranh chấp cũng như trong hoạt động thi hành án dân sự (Cơ quan THADS được quyền kê biên tài sản là quyền thuê từ thời điểm bên nhận chuyển nhượng xác lập quyền đối với quyền thuê). Nhóm tác giả cho rằng, quy trình chuyển nhượng chi tiết sẽ do Chính phủ quy định tại các Nghị định hướng dẫn. Và Nghị định cần quy định những điểm cơ bản của quy trình bán tài sản gắn liền với đất và chuyển nhượng quyền thuê về thời hạn thực hiện các thủ tục, các trình tự chung phải đảm bảo (có thủ tục xác nhận chuyển nhượng quyền thuê hay không, thủ tục đăng ký có là thủ tục tương đương với việc xác nhận, chấp thuận của chủ thể có quyền khi chuyển giao nghĩa vụ), cơ quan chủ trì là cơ quan xây dựng hay cơ quan quản lý về đất đai bởi chuyển nhượng quyền thuê gắn với tài sản là công trình xây dựng trên đất cũng thuộc phạm vi quản lý của cơ quan xây dựng và nghĩa vụ của các chủ thể liên quan.
- Quyền và nghĩa vụ của các bên
Khi thực hiện việc chuyển nhượng này thì theo quan điểm của nhóm tác giả, bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng quyền thuê có những quyền, nghĩa vụ cơ bản như sau:
Thứ nhất, về quyền và nghĩa vụ của bên chuyển nhượng:
Bên chuyển nhượng có quyền nhận giá trị, được thanh toán giá trị từ việc chuyển nhượng quyền thuê, có thể giá trị đó bao gồm số tiền đã bỏ ra để ứng trước chi phí bồi thường, chi phí san lấp mặt bằng, chi phí cho các năm đóng tiền thuê và một khoản chi cho việc từ bỏ việc sử dụng đất… Bên chuyển nhượng có quyền được giải phóng khỏi mọi nghĩa vụ với Nhà nước kể từ thời điểm bên nhận chuyển nhượng xác lập quyền đối với quyền thuê. Bên chuyển nhượng có quyền yêu cầu bên nhận chuyển nhượng thanh toán đầy đủ, đúng hạn số tiền nhận chuyển nhượng quyền thuê theo thỏa thuận;
Bên chuyển nhượng cam kết chịu trách nhiệm về quyền thuê không thuộc diện có tranh chấp, chưa chuyển nhượng cho người khác;
Bên chuyển nhượng có nghĩa vụ bàn giao hợp đồng thuê (và văn bản chuyển nhượng hợp đồng thuê nếu chuyển nhượng hợp đồng thuê từ lần thứ hai trở đi), các giấy tờ có liên quan đến pháp lý của thửa đất, dự án cho bên nhận chuyển nhượng tại thời điểm do các bên thỏa thuận;
Bên chuyển nhượng có nghĩa vụ cùng với với bên nhận chuyển nhượng làm thủ tục chuyển nhượng quyền thuê tại cơ quan công chứng và các thủ tục liên quan khác như thủ tục đăng ký… tại cơ quan có thẩm quyền;
Bên chuyển nhượng có nghĩa vụ nộp thuế thu nhập, các nghĩa vụ tài chính khác mà pháp luật quy định thuộc trách nhiệm của bên chuyển nhượng phải nộp và cung cấp cho bên nhận chuyển nhượng biên lai đã nộp nghĩa vụ tài chính theo quy định;
Cần xem xét để việc hoàn thành nghĩa vụ về thuế thu nhập của bên chuyển nhượng là điều kiện để hoàn thành thủ tục đăng ký xác lập quyền đối với quyền thuê cho bên nhận chuyển nhượng. Tương tự như thủ tục chuyển nhượng hợp đồng mua bán công trình xây dựng, thông báo đã hoàn thành nghĩa vụ về thuế của bên chuyển nhượng là văn bản cần thiết phải có trong hồ sơ xác nhận chuyển nhượng nộp cho chủ đầu tư.
Bên chuyển nhượng có quyền chấm dứt các quyền và nghĩa vụ liên quan đến quyền thuê, hợp đồng thuê kể từ ngày bên nhận chuyển nhượng xác lập quyền đối với quyền thuê;
Trong trường hợp vi phạm các nghĩa vụ cam kết tại văn bản chuyển nhượng, bên chuyển nhượng có nghĩa vụ nộp phạt vi phạm theo thỏa thuận; bồi thường thiệt hại cho bên nhận chuyển nhượng nếu gây thiệt hại;
Thứ hai, về quyền và nghĩa vụ của bên nhận chuyển nhượng:
Bên nhận chuyển nhượng có quyền được tiếp tục thuê đất với thời hạn thể hiện tại hợp đồng thuê đất đã ký,được tiếp tục khấu trừ tiền đã ứng trước mà chưa được khấu trừ (do kế thừa quyền và nghĩa vụ tại hợp đồng thuê đã ký nên bên nhận chuyển nhượng còn có quyền đối với số tiền bên chuyển nhượng đã ứng trước tiền bồi thường chưa được khấu trừ). Cách tiếp cận này tương tự như người nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán công trình xây dựng, ngoài quyền sẽ được chuyển giao quyền sở hữu công trình xây dựng khi đã hoàn thành nghĩa vụ thanh toán, người nhận chuyển nhượng còn có quyền đối với số tiền người chuyển nhượng đã đóng cho chủ đầu tư (kế thừa quyền).
Theo như định nghĩa về người sử dụng đất của Luật ĐĐ năm 2024 thì người được Nhà nước cho thuê đất chính là người sử dụng đất. Qua việc nhận chuyển nhượng quyền thuê, bên nhận chuyển nhượng chính là chủ thể thế quyền bên chuyển nhượng, tiếp tục được Nhà nước cho thuê đất, trở thành người sử dụng đất và có những quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của Luật ĐĐ và pháp luật có liên quan.
Bên nhận chuyển nhượng có nghĩa vụ thanh toán tiền nhận chuyển nhượng quyền thuê/hợp đồng thuê cho bên chuyển nhượng theo đúng thỏa thuận;
Bên nhận chuyển nhượng có quyền nhận bàn giao, tiếp nhận hợp đồng thuê (và văn bản chuyển nhượng hợp đồng nếu chuyển nhượng hợp đồng từ lần thứ hai trở đi), các giấy tờ có liên quan đến quyền sử dụng đất, dự án;
Bên nhận chuyển nhượng có nghĩa vụ nộp phạt vi phạm theo thỏa thuận; bồi thường thiệt hại cho bên chuyển nhượng nếu gây thiệt hại;
Từ những quyền, nghĩa vụ của các bên mà nhóm tác giả liệt kê như trên, các cơ quan có thẩm quyền có thể cân nhắc để lựa chọn những quyền, nghĩa vụ cơ bản nhất để quy định tại Nghị định hướng dẫn những nội dung cơ bản của hợp đồng/văn bản chuyển nhượng quyền thuê, mang tính chất định hướng trong giao dịch chuyển nhượng quyền thuê cho các bên.
Kết luận
Chuyển nhượng quyền thuê là quy định mới, đặc thù của Luật ĐĐ năm 2024. Các quy định cụ thể của Luật ĐĐ năm 2024 liên quan đến quyền này chủ yếu tiếp cận ở góc độ là quyền của của người sử dụng đất, trong đó quy định ai có quyền chuyển nhượng và điều kiện chuyển nhượng là gì. Do đó, để quyền này được áp dụng trên thực tế, các văn bản hướng dẫn cần có những quy định về hình thức giao dịch, thời điểm xác lập quyền đối với quyền thuê được chuyển nhượng, quyền và nghĩa vụ giữa các bên trong giao dịch chuyển nhượng để thống nhất trong quá trình áp dụng, hạn chế các tranh chấp có khả năng phát sinh trong giao dịch đối với tài sản có giá trị lớn – quyền thuê.
ThS. NGÔ GIA HOÀNG (Giảng viên Khoa Luật Thương mại, Trường Đại học Luật TP. Hồ Chí Minh) ThS. DƯƠNG THỊ CHIẾN (Công ty Luật TNHH Pros Legal, TP. Thủ Đức, TP. Hồ Chí Minh)
[1] Theo Điều 115 BLDS 2015, quyền tài sản là quyền trị giá được bằng tiền, bao gồm quyền tài sản đối với đối tượng quyền sở hữu trí tuệ, quyền sử dụng đất và các quyền tài sản khác.
[2] Theo quy định tại mục 5 Chương XV của BLDS năm 2015 về chuyển giao quyền yêu cầu và chuyển giao nghĩa vụ tại các Điều 365 và Điều 370 quy định: “Bên có quyền yêu cầu thực hiện nghĩa vụ có thể chuyển giao quyền yêu cầu đó cho người thế quyền theo thỏa thuận” và “1. Bên có nghĩa vụ có thể chuyển giao nghĩa vụ cho người thế nghĩa vụ nếu được bên có quyền đồng ý, trừ trường hợp nghĩa vụ gắn liền với nhân thân của bên có nghĩa vụ hoặc pháp luật có quy định không được chuyển giao nghĩa vụ. 2. Khi được chuyển giao nghĩa vụ thì người thế nghĩa vụ trở thành bên có nghĩa vụ”.
[3] Khoản 26 Điều 3 Luật ĐĐ năm 2013.
[4] Khánh Ngân, Đủ kiểu biến đất công thành tư tại Khánh Hoà, Báo Sài Gòn Giải Phóng online, https://www.sggp.org.vn/du-kieu-bien-dat-cong-thanh-tu-tai-khanh-hoa-post589535.html, truy cập ngày 06/12/2023.
[5] Theo điểm b khoản 2 Điều 46 Luật ĐĐ năm 2024, tổ chức kinh tế, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài nếu không đáp ứng điều kiện “đã ứng trước tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư mà chưa khấu trừ hết vào tiền thuê đất phải nộp” thì chỉ được bán tài sản gắn liền với đất thuê được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm.
[6] Điểm a khoản 2 Điều 8 Nghị định số 02/2022/NĐ-CP ngày 06/01/2022 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản.
[7] Xem thêm Khoản 3 Điều 5 Luật Công chứng năm 2014 về giá trị chứng minh của tài liệu được công chứng: Hợp đồng, giao dịch được công chứng có giá trị chứng cứ; những tình tiết, sự kiện trong hợp đồng, giao dịch được công chứng không phải chứng minh, trừ trường hợp bị Tòa án tuyên bố là vô hiệu.
[8] Quan điểm đang được thừa nhận rộng rãi và cũng là cơ sở để Tòa án tiến hành giải quyết các tranh chấp phát sinh từ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là thời điểm có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng là từ thời điểm hợp đồng được công chứng/chứng thực; thời điểm xác lập quyền đối với quyền sử dụng đất là thời điểm thực hiện thủ tục đăng ký. Xem thêm quan điểm này tại bài viết của tác giả Nguyễn Thị Thơ, “Bình luận chuyên sâu về các quy định về thời điểm xác lập quyền sở hữu nhà ở trong Dự thảo Luật nhà ở sửa đổi”, Tạp chí Luật sư Việt Nam tháng 10/2023, https://lsvn.vn/binh-luan-chuyen-sau-cac-quy-dinh-ve-thoi-diem-xac-lap-quyen-so-huu-nha-o-trong-du-thao-luat-nha-o-sua-doi-1696350116.html, truy cập ngày07/12/2023.
