(TVPLO) – Hưởng ứng Ngày Pháp luật Việt Nam năm 2026, tại Điều 8 Luật phổ biến, giáo dục pháp luật năm 2012 quy định: “Ngày 09/11 hằng năm là Ngày Pháp luật nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam. Ngày Pháp luật được tổ chức nhằm tôn vinh Hiến pháp, pháp luật, giáo dục ý thức thượng tôn pháp luật cho mọi người trong xã hội”.
Theo đó, sáng ngày 27/10/2026, tại số 414, đường Huỳnh Tấn Phát, phường Tân Thuận (TP.HCM) – Trung tâm tư vấn pháp luật Toàn Tâm (TTLCC) đã tổ chức buổi tuyên truyền, phổ biến pháp luật miễn phí bằng hình thức trực tiếp và trực tuyến…Tại buổi tuyên truyền, các luật gia, luật sư, các tư vấn viên pháp luật đã giải đáp hai trường hợp cho các doanh nghiệp là thành viên của CLB DN IMRIC – IRLIE (Viện Nghiên cứu Thị trường – Truyền thông Quốc tế “IMRIC”) và CLB Báo chí Truyền thông và Chính sách pháp luật (Viện Nghiên cứu Chính sách pháp luật&Kinh tế hội nhập “IRLIE”).
Thứ nhất: Tự san lấp đất ao để trồng rau, liệu có bị phạt và được cấp sổ đỏ hay không?
Thành viên CLB BCTT&CSPL nêu: Qua quá trình tác nghiệp, một công dân phản ánh, ông chuyển nhượng một thửa đất từ hộ gia đình vào năm 2013. Tại thời điểm nhận chuyển nhượng, thửa đất được xác định là đất nuôi trồng thủy sản (NTS). Đến năm 2019, bản đồ địa chính tiếp tục ghi nhận thửa đất là đất nuôi trồng thủy sản. Năm 2024, ông đổ đất san lấp, tạo mặt bằng để trồng cây hàng năm khác (HNK). Từ đó đến nay, thửa đất được sử dụng để trồng cây màu. Nay ông có nhu cầu xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Qua kiểm tra thực địa, chính quyền địa phương phát hiện việc ông đổ đất làm mất hiện trạng đất NTS (đã được đo đạc và ghi nhận trên bản đồ địa chính năm 2019). Cơ quan chức năng có thể xử phạt ông về hành vi không đăng ký đất đai (căn cứ tại khoản 1 Điều 16 Nghị định 123/2024) và hủy hoại đất (quy định tại khoản 2 Điều 14 Nghị định 123/2024) hay không? Nếu thửa đất phù hợp với quy hoạch sử dụng đất ở tại thời điểm xử phạt, khi xử phạt vi phạm không khôi phục hiện trạng ban đầu của đất về đất NTS (nộp phạt gấp 2 lần số tiền phạt), sau đó xét cấp giấy chứng nhận cho ông theo hiện trạng là đất trồng cây hàng năm khác có được không? ông có thể làm thủ tục chuyển mục đích sang đất ở hay không? Hay cơ quan chức năng có thể công nhận một phần diện tích theo hạn mức giao đất ở của địa phương là đất ở, phần còn lại là đất trồng cây hàng năm khác?
Qua tham chiếu Nghị định 123/2024 của Chính phủ về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai, làm căn cứ để xác định hành vi vi phạm và hướng xử lý. Cụ thể, tại điểm b khoản 3 Điều 3 Nghị định 123/2024, thời điểm chấm dứt hành vi vi phạm để tính thời hiệu xử phạt đối với các hành vi đượcquy định tại Điều 14, Điều 24, Điều 26 và Điều 27 được xác định là thời điểm đã thực hiện xong các hoạt động của hành vi vi phạm.
Căn cứ vào khoản 2 Điều 7 Nghị định 123/2024, tình trạng ban đầu của đất trước khi vi phạm được xác định theo người sử dụng đất, loại đất theo Điều 9 Luật Đất đai và hiện trạng sử dụng đất trước khi vi phạm, bao gồm địa hình, địa vật, công trình trên đất. Tình trạng này phải được ghi nhận trong biên bản vi phạm hành chính.
Việc xác định hiện trạng ban đầu cần dựa trên hồ sơ, tài liệu thể hiện tình trạng đất trước khi xảy ra vi phạm. Nếu không có hồ sơ, tài liệu, người có thẩm quyền lập biên bản phải xác minh trên cơ sở ý kiến trình bày của người vi phạm và ý kiến của UBND cấp xã.
Căn cứ vào khoản 2, khoản 4 và khoản 5 Điều 14 Nghị định 123/2024, hành vi làm biến dạng địa hình có thể bị xử phạt nếu thuộc các trường hợp như thay đổi độ dốc bề mặt đất, hạ thấp bề mặt đất, san lấp đất có mặt nước chuyên dùng hoặc san lấp làm nâng cao, hạ thấp bề mặt đất sản xuất nông nghiệp, đất nuôi trồng thủy sản, dẫn đến mất hoặc giảm khả năng sử dụng đất theo mục đích đã được xác định.
Quy định trên, có các trường hợp ngoại lệ, trong đó có một số hoạt động cải tạo đất phù hợp với mục đích sử dụng đất được giao, cho thuê, công nhận hoặc phù hợp với dự án đầu tư được cấp có thẩm quyền phê duyệt, chấp thuận.
Mức phạt đối với hành vi làm biến dạng địa hình được xác định theo diện tích đất vi phạm, cụ thể: Dưới 0,05ha phạt tiền từ 5-10 triệu đồng; từ 0,05ha đến dưới 0,1ha phạt tiền từ 10-20 triệu đồng.
Từ 0,1ha đến dưới 0,5ha phạt tiền từ 20-50 triệu đồng; từ 0,5ha đến dưới 1ha: Phạt tiền từ 50-100 triệu đồng; từ 1ha trở lên: Phạt tiền từ 100-200 triệu đồng.
Trong đó, hành vi vi phạm thuộc trường hợp không có tính khả thi để khôi phục tình trạng ban đầu của đất, mức phạt bằng 2 lần mức phạt tương ứng, nhưng tối đa không quá 500 triệu đồng đối với cá nhân và 1 tỷ đồng đối với tổ chức.
Ngoài hình thức phạt tiền, biện pháp khắc phục hậu quả được quy định là buộc khôi phục tình trạng ban đầu của đất trước khi vi phạm, trừ trường hợp việc khôi phục không có tính khả thi trên thực địa.
UBND cấp tỉnh căn cứ tình hình thực tế tại địa phương để quy định những trường hợp không có tính khả thi và mức độ khôi phục tình trạng ban đầu của đất.
Bên cạnh hành vi làm biến dạng địa hình, công dân cũng đặt vấn đề xử phạt ông A. về hành vi không đăng ký đất đai.
Tại Điều 16 Nghị định 123/2024, hành vi không thực hiện đăng ký đất đai lần đầu theo các trường hợp được quy định tại Luật Đất đai có thể bị phạt tiền từ 1-2 triệu đồng.
Đối với hành vi không đăng ký biến động đất đai thuộc các trường hợp được quy định, mức phạt là 2-3 triệu đồng. Biện pháp khắc phục hậu quả là buộc thực hiện đăng ký đất đai theo quy định.
Theo Nghị định 281/2026 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 123/2024 cũng sửa đổi khoản 2 Điều 16, quy định mức phạt 2-3 triệu đồng đối với hành vi không đăng ký biến động đất đai thuộc các trường hợp luật định, trừ trường hợp nhận quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất theo Điều 127 Luật Đất đai.
Đối với đề xuất không khôi phục hiện trạng đất nuôi trồng thủy sản, sau đó cấp sổ đỏ theo hiện trạng đất trồng cây hàng năm khác hoặc công nhận một phần diện tích là đất ở, vì vậy chưa đủ cơ sở để kết luận.
Theo trình bày tại buổi tuyên truyền (không có hồ sơ đính kèm), do chưa có đầy đủ hồ sơ và tình tiết pháp lý cụ thể, chưa thể xác định ông có đủ hay không đủ điều kiện được chuyển mục đích sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
Xin khuyến nghị, ông có thể liên hệ chính quyền địa phương nơi có đất để được hướng dẫn, xem xét và giải quyết theo quy định.
Thứ hai: Nhà xây không phép, có được chứng nhận quyền sở hữu?
Theo nội dung trình bày của TV CLB DN IMRIC – IRLIE: Liên quan đến việc chứng nhận quyền sở hữu nhà ở đối với nhà ở được xây dựng không có giấy phép xây dựng. Do không có hồ sơ, tài liệu cụ thể đính kèm nên giải thích như sau:
Căn cứ vào khoản 3 Điều 148 Luật Đất đai quy định, hộ gia đình, cá nhân trong nước có nhà ở không thuộc trường hợp quy định tại khoản 1 và khoản 2 mà thuộc trường hợp không phải xin giấy phép xây dựng thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; đối với trường hợp phải xin phép xây dựng thì phải có giấy xác nhận của cơ quan có chức năng quản lý về xây dựng cấp huyện đủ điều kiện tồn tại nhà ở đó theo quy định của pháp luật về xây dựng.
Căn cứ điểm c khoản 3 Mục II nội dung C Phần V Phụ lục I ban hành kèm theo Nghị định số 151/2025/NĐ-CP ngày 12/6/2025 của Chính phủ quy định, trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đề nghị chứng nhận quyền sở hữu nhà ở thuộc trường hợp phải xin phép xây dựng…
Căn cứ vào khoản 3 Điều 148 Luật Đất đai mà không có giấy xác nhận của cơ quan có chức năng quản lý về xây dựng cấp huyện trước ngày 1/7/2025 về đủ điều kiện tồn tại nhà ở thì không thực hiện việc xác định đủ điều kiện tồn tại nhà ở; việc đủ điều kiện tồn tại nhà ở do chủ sở hữu chịu trách nhiệm.
Căn cứ vào khoản 3 Mục II nội dung C Phần V Phụ lục I ban hành kèm theo Nghị định số 151/2025/NĐ-CP cũng quy định, khi giải quyết hồ sơ đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất lần đầu, UBND cấp xã có trách nhiệm xác định hiện trạng có nhà ở; tình trạng tranh chấp về đất đai, tài sản gắn liền với đất; nguồn gốc, thời điểm tạo lập nhà ở và các giấy tờ liên quan; niêm yết công khai kết quả xác nhận; xem xét, giải quyết ý kiến phản ánh (nếu có) và xác nhận nhà ở đủ điều kiện hoặc không đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật về đất đai.
Căn cứ các quy định ở trên, đối với nhà ở được xây dựng năm 2013, thuộc trường hợp phải có giấy phép xây dựng nhưng không có giấy phép xây dựng và không có văn bản xác nhận của cơ quan có chức năng quản lý về xây dựng cấp huyện được cấp trước ngày 1/7/2025 về việc đủ điều kiện tồn tại, khi đề nghị chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất phải kê khai việc đáp ứng điều kiện tồn tại của nhà ở và chịu trách nhiệm trước pháp luật về nội dung kê khai theo mẫu Đơn đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất.
Cơ quan có thẩm quyền tại địa phương thực hiện kiểm tra hồ sơ, xác nhận hiện trạng, tình trạng tranh chấp, nguồn gốc, thời điểm tạo lập và tình trạng pháp lý của nhà ở theo trình tự, thủ tục quy định.
Trong trường hợp nhà ở đáp ứng điều kiện tồn tại theo quy định của pháp luật về xây dựng, không thuộc trường hợp không được cấp Giấy chứng nhận quy định tại Điều 151 Luật Đất đai và đáp ứng đầy đủ các điều kiện khác có liên quan thì được chứng nhận quyền sở hữu nhà ở.
Trong trường hợp nhà ở không đáp ứng điều kiện để chứng nhận quyền sở hữu thì không ghi nhận quyền sở hữu nhà ở trên Giấy chứng nhận.
Việc xử lý vi phạm về xây dựng, áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả hoặc buộc tháo dỡ nhà ở, nếu có, do cơ quan có thẩm quyền xem xét, quyết định theo quy định của pháp luật về xây dựng và pháp luật về xử lý vi phạm hành chính…
Đối với quyền sử dụng đất, cơ quan có thẩm quyền căn cứ nguồn gốc, thời điểm, quá trình và hiện trạng sử dụng đất; tình trạng tranh chấp; sự phù hợp với quy hoạch và các điều kiện cấp Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật về đất đai để xem xét, giải quyết.
Đối với trường hợp thửa đất đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận nhưng nhà ở chưa đủ điều kiện chứng nhận quyền sở hữu thì cấp Giấy chứng nhận đối với quyền sử dụng đất mà chưa chứng nhận quyền sở hữu nhà ở. Khi nhà ở đáp ứng đủ điều kiện, chủ sở hữu được thực hiện thủ tục đăng ký bổ sung quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định.
Trên đây là hai trường hợp được các luật gia, luật sư, các tư vấn viên pháp luật đã tuyên truyền, phổ biến giáo dục pháp luật, rất mong quý doanh nghiệp và người dân tham khảo…Chúng tôi sẵn sàng tham vấn pháp lý miễn phí nhằm lan toả, nâng cao trình độ hiểu biết pháp luật và ý thức chấp hành pháp luật trong doanh nghiệp và người dân ngày càng được nhân rộng. Đồng thời, nhằm tạo chuyển biến mạnh mẽ trong nhận thức và ý thức tuân thủ, chấp hành, tự giác học tập, tìm hiểu pháp luật, xây dựng lối sống và làm việc theo pháp luật trong toàn xã hội; đưa công tác phổ biến, giáo dục pháp luật phát triển ổn định, bền vững, đi vào chiều sâu, thiết thực, hiệu quả, góp phần bảo đảm thực hiện đầy đủ quyền được thông tin về pháp luật của công dân…
Luật sư Nguyễn Thành Hưng – PGĐ Trung tâm tư vấn pháp luật Toàn Tâm (Giám đốc Chi nhánh số 1 tại TP. Đồng Nai)
